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早就計劃著想通過銀行按揭買套房子的盧女士近日向記者訴苦，在向銀行貸款買房時必須買銀行指定保險公司的保險，而且保費必須一次繳清，更讓她搞不懂的是，在保險條款中注明，泥石流、山體滑坡等風險列入承保責任范圍，而風險最大、對房屋傷害最厲害的地震卻被排除在承保責任之外，“自己無法選擇保險公司，承保責任也不實用，這種保險我真不想買。”
記者采訪了在房地產法律事務方面頗有名聲的北京中倫金通律師事務所。該所律師閔敏認為，目前在個人抵押貸款房屋保險方面主要存在一次性繳清保費、必須購買銀行指定的保險公司的保險等爭議。
銷售保險捆綁式
像盧女士這樣對貸款時必須購買房屋保險不滿的消費者大有人在。去年北京、上海兩地工商管理部門針對壟斷行業的專項整頓活動中，市民反映最大的就是銀行強行要求貸款購房者購買保險。
對此，中國銀行個人金融部的一位人士稱，個人抵押貸款房屋保險是根據中國人民銀行1998年頒布的《個人住房貸款管理辦法》規定的。對此，閔敏律師指出，《個人住房貸款管理辦法》與在其后國家頒布的《保險法》明確的投保自愿原則存在相悖之處。商業銀行與保險公司內部對此也有不同的意見。北京市住房資金管理中心的有關文件稱，“房屋保險可以由借款人自愿購買”。央行在一份函件中也指出，房屋保險理賠范圍小、費率高等問題在一定程度上挫傷了借款人貸款買房的積極性。中行的這位人士稱，央行有關部門正就此事和保監會協商，并研究對《個人住房貸款管理辦法》有關條款的修改辦法。
繳納保費一次性
記者發現，幾乎所有的財產險公司在個人抵押貸款房屋保險條款中規定，投保人必須一次性繳清全部保費。雖然此類保費一般不超過萬元，但違反常規的一次性收取仍然引起了廣泛的不滿。
保險公司對此的解釋是，如果逐年收取保費，不但要投入大量的人力物力，而且要承擔相當大的風險。閔律師稱，購房者在向銀行貸款時，一般只需借貸房款的70％至90％，但一般都要按整個房產的價值投保。隨著時間的推移，借款人欠的錢越來越少，銀行的風險也越來越小，借款人為銀行承擔的風險為什么不能逐漸減少呢？首都經貿大學的朱俊生認為，保險公司不愿放棄一次性收取的利益才是問題的關鍵。
不過這種情況目前已有松動。太平洋保險公司北京分公司在收取保費時引入了保費現值的概念，通過一個換算現值系數將保戶擔心一次付費方式可能產生的利息損失從保戶應繳的保費中扣除。
保險責任一刀切
記者發現，人保、平安、太平洋保險、華泰保險等房屋保險條款中，無一例外地在保險責任范圍中列舉了除地震風險之外的十多種風險，而據太平洋保險北京分公司的有關資料表明，自2000年以來，該公司賠付的多是水管爆裂等不影響借款人還款能力的小問題。而借款人預付的保費，卻是針對可能影響其還款能力的大問題的。
首都經濟大學金融保險系副主任庹國柱教授指出，國內保險公司沒有承保地震責任與我國保險公司對地震規律的把握能力不足，以及精算技術不夠有關系。但他同時表示，在西方發達國家，投保人可就保險條款所舉的風險自行選擇，也就是說保險可以挑著買，而我國的投保人必須對所有風險照單全收，沒有任何選擇的余地，嚴格地講，這是一種捆綁式銷售，屬壟斷行為。而且，保險公司在服務條款中應更多地根據實際情況來確定更合理的保險費率，盡可能地從借款人的角度出發，減少其多余的支出和不必要的負擔。應對不同的地區，不同的人，收取不同的保費，而不是“一刀切”。
選擇保險受限制
個人按揭買房時向銀行指定的保險公司購買有關保單已成為目前房貸保險市場不成文的規矩。
對此，北京華誠律師事務所王國君律師稱：“如果說銀行將其和借款人簽訂的保險合同變成格式合同的行為不構成壟斷，那么，指定保險公司則具有明顯的壟斷色彩。投保人完全有權利自己選擇保險公司，銀行這樣做，既不合法，也不合理，更不公平。”
貸款銀行先受益
幾乎所有財產險公司在個人抵押貸款房屋保險條款中均規定，發生賠償時銀行為第一受益人。銀行方面稱此舉是為了規避風險。對此保險界專家和法律界人士均有不同意見。
首都經貿大學朱俊生認為，據最高人民法院關于適用《擔保法》的司法解釋，如果發生保險事故，抵押的住房滅失或是毀損，銀行可以優先受償和采取訴訟保全措施。這樣，銀行既可以規避風險，也能讓購房者在感情上接受，完全沒有要求作為合同的第一受益人。王國君律師稱，銀行可通過其他更有效、更科學的措施來規避貸款風險，如防范開發商履約風險、加強對借款人的信用調查等，改變目前以保險為主的防范路線，而實行以抵押為基礎，以保證保險為補充的路子，這才是真正兼顧到了銀行和貸款人雙方的利益。
據了解，上海已經于去年11月份施行了新的個人抵押住房綜合保險新方案，對保證責任、保費計算、保險期限和理賠方式等方面有重大改進，以保障購房人的利益。 |
