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今年前8個月國內(nèi)房地產(chǎn)價格的上漲引起了國內(nèi)外的普遍關(guān)注。境外也有媒體指出，中國的房屋空置率已超過國際警戒線，同時質(zhì)疑中國房地產(chǎn)的泡沫是否已經(jīng)開始出現(xiàn)破裂。而此前，根據(jù)摩根士丹利的估算，世界25%的地區(qū)中存在房地產(chǎn)泡沫，另外40%的地區(qū)處于“泡沫預(yù)警”狀態(tài)，其中就包括中國等。
中國房地產(chǎn)市場形勢究竟如何，房地產(chǎn)泡沫是不是真的存在，它對國民經(jīng)濟與金融到底會產(chǎn)生什么樣的影響？建設(shè)部政策研究中心課題組的報告給出了他們的回答。
１現(xiàn)實篇
在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。
宏觀調(diào)控已見成效 局部過熱≠泡沫經(jīng)濟
當前，一種持“房地產(chǎn)過熱論”、“泡沫論”和“風險論”的觀點認為，“此前的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)的緊縮效應(yīng)并不明顯”，其依據(jù)是“１～６月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計資金金額為４９２４億元，與上年同期相比增長２８．７％”。我們認為，觀察宏觀調(diào)控措施是否發(fā)揮作用，不能看某一時間段的經(jīng)濟數(shù)據(jù)，而應(yīng)該看其在較長時間內(nèi)的發(fā)展變化趨勢，走勢比絕對量或相對量更加重要。從圖中可以清晰地看出，國家采取的抑制固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資過熱的宏觀調(diào)控措施充分發(fā)揮了作用。
是否存在泡沫取決于是否有真實需求
判斷房地產(chǎn)是否出現(xiàn)泡沫，關(guān)鍵是看是否存在真實需求。我們認為，目前的住宅需求仍是真實需求，其依據(jù)如下
首先，從潛在需求看，我國現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民４．９億人，到實現(xiàn)“全面小康”的２０２０年，我國城市化水平將達到５５％～６０％，城鎮(zhèn)居民將增長到８億至８．５億人。在此期間約有３～３．５億左右的新增城鎮(zhèn)人口需要解決住房問題。這是從新增城市人口的住房需求進行估計。另一方面，原有城市人口同樣存在改善住房條件的需求。２００３年末中國城鎮(zhèn)居民人均住房面積為２３．８平方米。根據(jù)國外相應(yīng)發(fā)展水平的經(jīng)驗，根據(jù)中國過去城鎮(zhèn)居民住房改善的速度，根據(jù)我國城市化的進程等多方面因素和目前的統(tǒng)計資料初步測算，我國２０２０年城鎮(zhèn)居民的人均住房面積可能要達到３５平方米。也就是說，每個城鎮(zhèn)居民的人均住房面積要在目前基礎(chǔ)上再增加１０平方米以上。
其次，從有效需求測算，不算農(nóng)村進城經(jīng)商務(wù)工人員的住房需求，只計算城鎮(zhèn)居民改善住房的需求，如果假定有２０％的城鎮(zhèn)家庭有改善住房的要求，而且這２０％要求改善住房的城鎮(zhèn)家庭每戶也只是想增加２０平方米的住房，那么中國２０％的城鎮(zhèn)家庭是２７００萬戶，每家增加２０平方米，這個現(xiàn)實需求總量是５．４億平方米。這個需求是客觀存在的，是現(xiàn)在就買得起、或者在住房信貸的幫助下買得起的需求。
在有真實需求支撐的前提下，即使局部地區(qū)可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過熱或結(jié)構(gòu)性過剩現(xiàn)象，也不能就此判斷房地產(chǎn)已經(jīng)是“泡沫經(jīng)濟”。
房地產(chǎn)空置量是“雙刃劍”
根據(jù)目前的統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析，不能否認房地產(chǎn)空置現(xiàn)象的存在。如果將商品房年竣工面積與年銷售面積對比，每年都有較大面積的未銷售商品房，且累計總量較大，說明房地產(chǎn)的確存在空置問題。
但從動態(tài)上看，商品房空置面積并沒有增加，而是呈下降趨勢。２００４年８月底，商品房空置面積０．９７億平方米，同比減少０．８％，比去年底減少３％。這說明當前的房地產(chǎn)空置問題并未惡化。我們認為，對于房地產(chǎn)空置現(xiàn)象，必須從兩個方面認識：一方面，房地產(chǎn)空置占壓大量資金，其中部分形成不良資產(chǎn)；另一方面，一定規(guī)模的空置對正常的房地產(chǎn)市場是完全必要的，它實際上在某種意義上是一種“庫存”，從而發(fā)揮平抑房價的作用。因此，房地產(chǎn)空置量確實是影響我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“雙刃劍”。
需要補充說明的是，對于我國的房地產(chǎn)空置率，不能簡單套用國際上１０％的警戒線，其原因是國內(nèi)空置率的計算方法和國際通行的并不一樣。國際上的空置率是用空置量除以全部存量房，而我國目前的空置量是用空置量除以增量房，分母的不一樣導(dǎo)致我國的房地產(chǎn)空置率與國際比較偏高。
２原因篇
現(xiàn)實房價在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。
房地產(chǎn)價格上漲深層次原因在于消費者預(yù)期改變。社會經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。
社會經(jīng)濟預(yù)期是房價上漲的主因
對于目前國內(nèi)房地產(chǎn)價格的普遍上漲，我們認為：房價本身呈自然上漲趨勢，從中長期趨勢看房價總是看漲的。而且，現(xiàn)階段房價下跌不一定就是好事。
正常情況下，房地產(chǎn)價格應(yīng)該是呈緩慢、平穩(wěn)上漲趨勢的。另一方面，不能將房價上漲的長期趨勢與房價中短期的周期波動趨勢混淆。在市場經(jīng)濟下，各行業(yè)包括房地產(chǎn)業(yè)都有復(fù)蘇、高漲、危機、蕭條的周期變化，只不過周期的長短、起伏不同。從長期看，房價應(yīng)該是平穩(wěn)緩慢增長；但對長期增長趨勢的分析，不能代替對中短期周期波動的分析。長期增長趨勢是在中短期周期波動中實現(xiàn)，在這個實現(xiàn)過程中，可能出現(xiàn)大的波動甚至是劇烈波動。房價的平穩(wěn)變化只是一種理想狀態(tài)，現(xiàn)實是房價在發(fā)展過程中必然有漲有跌、有起有落，甚至是大漲大跌、大起大落。有時對長期房價的合理調(diào)控反而會對短期房價起到加劇波動的作用。
目前我國城鎮(zhèn)已有７２％以上的居民擁有自己的住房，如果住房降價，首先是廣大有房居民因“住房資產(chǎn)縮水”而受到傷害。特別是用抵押貸款買房還處于還款期的居民，房價降多了，就會產(chǎn)生一種特殊的“住房資產(chǎn)負債”，甚至導(dǎo)致所謂“理性違約”，反而產(chǎn)生新的金融風險。因此，對是否降低房價，要審慎地考慮廣大居民的利益，不能認為只要降房價就是好事。現(xiàn)階段已經(jīng)采取的逐步增加中低價位住房（不僅是經(jīng)濟適用住房，還應(yīng)包括中低價位的商品住房）供給的措施，我們認為是完全正確的，這種結(jié)構(gòu)性的降價不會傷害有房的居民。
成本原因：地價上漲推動作用
隨著國民經(jīng)濟和城市建設(shè)的發(fā)展，相關(guān)土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲，這是完全正常的。需要密切關(guān)注的是地價的不正常上漲。土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度實施以來，對增加土地出讓的透明度、避免尋租發(fā)揮了重要作用。但不可回避的是，“招、拍、掛”制度也存在明顯的缺限，即短期內(nèi)容易推動地價上漲。這就提出了一個在拍賣時如何控制出讓價的高限問題。杭州是我國最早實行土地儲備制度的城市，也是地價上漲最快的地區(qū)之一。國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計局對全國３５個大中城市房地產(chǎn)市場調(diào)查顯示，今年二季度，全國有８個城市房屋銷售價格同比漲幅超過１０個百分點。地價上漲是當前房價上漲中的重要因素。
另外，必須看到，新建住宅成本的上升也是導(dǎo)致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，并不單指建材等價格上漲帶來的成本增加，還應(yīng)包括新建住宅品質(zhì)提升所帶來的成本增加。
供求原因之一：供給結(jié)構(gòu)變動推動
目前房地產(chǎn)市場供求總量的階段性失衡直接影響房地產(chǎn)價格變動，即中低價位商品住房供應(yīng)量下降，高檔商品房供應(yīng)增加，使得商品房平均價格上揚，這與當前房地產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)性矛盾是吻合的。
１至８月，全國經(jīng)濟適用住房投資同比增長４．４％，占開發(fā)投資的比例由去年同期的６．２％下降到５．０％，部分地方經(jīng)濟適用住房供應(yīng)量減少更加明顯；一些城市中低價位普通商品住房供不應(yīng)求，部分城市中低價位的住宅所占比例不到１０％，而高價房占到４０％以上。房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的不合理推動了商品住房平均價格上升。
此外，我們認為，必須密切關(guān)注當前非住宅物業(yè)（特別是商業(yè)物業(yè)）的供需狀況。目前非住宅物業(yè)已呈現(xiàn)供大于求狀況，有的城市非住宅供應(yīng)量占據(jù)總量的三分之二。２００４年一季度有９個省份房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅超過６０％，其中主要是非住宅投資。
供求原因之二：多種住房需求旺盛
除了第一部分分析的自用性需求，也就是消費需求外，當前房地產(chǎn)市場中還存在大量投資需求。隨著我國經(jīng)濟發(fā)展，居民可支配收入提高，民間資金雄厚，大量資金需要尋找投資渠道，而股票市場等投資渠道目前又處于低迷狀態(tài)，這是房地產(chǎn)投資需求不斷擴大的經(jīng)濟背景。在上海，住宅投資比例達到１ ６．６％，長沙市的住宅投資比例為１６％，寫字樓則高達４０％。
在一定條件下，局部地區(qū)的投資有可能轉(zhuǎn)化為投機。目前國內(nèi)部分地區(qū)房價飛漲，與存在投機性炒作密切相關(guān)。以“溫州購房團”為例，對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場和房價的直接影響可能很小，但經(jīng)過開發(fā)商借勢、媒體放大之后造成的影響卻不可忽視，房價上漲之后反而有更多人跟風，進一步形成房地產(chǎn)投機。
深層次原因：消費者預(yù)期改變
以上分析主要是從成本和供求關(guān)系兩個方面來分析房價。但實際上，房價有別于一般商品價格的形成特點。簡單按照成本或者供求關(guān)系來認識房價、調(diào)控房價并不能收到預(yù)期的效果。事實上，房價不僅可以極大地脫離成本，甚至可以極大地脫離實物層面的供求關(guān)系。因為在市場經(jīng)濟條件下，真正決定房價的并不是開發(fā)商要賣多少房子，或者居民的消費需求需要多少房子，而是社會普遍的經(jīng)濟預(yù)期。以香港房地產(chǎn)價格為例，為亞洲金融危機以來，香港的房價６年間跌去了６５％。在這個過程中，無論是房子、人口，還是社會收入水平的變化都不大，僅僅是人們的社會預(yù)期、經(jīng)濟預(yù)期發(fā)生改變，房價就發(fā)生劇烈變化。也就是說，社會經(jīng)濟預(yù)期對房價的影響要比真實的供求關(guān)系大得多。
從當前我國的宏觀經(jīng)濟形勢分析，人們對未來的經(jīng)濟預(yù)期是看好的。ＣＰＩ（消費價格指數(shù)）是觀察和分析消費心理預(yù)期的重要指標。統(tǒng)計表明，２００４年８月居民消費物價與去年同期相比上漲５．３％，這已是連續(xù)第３個月居民消費物價漲幅達到５％以上；從環(huán)比增長看，８月居民消費物價上漲０．７％，改變了前兩個月同比上漲但環(huán)比下降的走勢。強勁的ＣＰＩ上漲說明當前的房價上漲并非孤立，是有其宏觀經(jīng)濟背景的。
更重要的是，國家對房地產(chǎn)業(yè)采取的宏觀調(diào)控政策也印證了人們的預(yù)期。從國家的角度講，是為了控制房地產(chǎn)投資規(guī)模，防止宏觀經(jīng)濟過熱采取的必要措施。但對普通消費者來說，他們能感受并得到的心理預(yù)期就是“開發(fā)商地也沒了，錢也沒了，今后房子的供應(yīng)要少了，房價也要漲了”。
在這個過程中，開發(fā)商利用政策和市場信息的不對稱，通過媒體宣揚“房價還要繼續(xù)上漲”的觀點，進一步強化老百姓的心理預(yù)期，造成局部地區(qū)價格短期內(nèi)出現(xiàn)非正常上漲。
３影響篇
房地產(chǎn)金融風險存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”了我國金融和經(jīng)濟，也不能因為房地產(chǎn)金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。
目前房地產(chǎn)金融風險尚在可控范圍
房地產(chǎn)業(yè)本身是一個高投入、高利潤的產(chǎn)業(yè)，先天就具備高風險性。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)所需要的大量資金以及房地產(chǎn)開發(fā)運用的“財務(wù)杠桿原理”決定了房地產(chǎn)資金不可能單純依賴開發(fā)商的自有資金，必須依靠金融工具融資。金融業(yè)介入房地產(chǎn)業(yè)之后，在分享房地產(chǎn)利潤的同時也承擔了房地產(chǎn)風險。房地產(chǎn)業(yè)先天具備的高風險性以及和金融的天然聯(lián)系決定了房地產(chǎn)金融風險必然存在。
從國外發(fā)達國家成熟的房地產(chǎn)市場看，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源渠道很廣，除銀行貸款外，還包括各種房地產(chǎn)投資基金、房地產(chǎn)信托等，銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資４０％。
而我國目前的情況是，除了開發(fā)企業(yè)自籌資金外，其余資金基本來源于銀行。據(jù)我們測算，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金６０％左右來自銀行貸款，這一結(jié)論和央行的分析也是吻合的。
顯然，我國目前的確存在房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依存度過高的問題，一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)生波動，企業(yè)的經(jīng)營風險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風險。也就是說，目前我國房地產(chǎn)金融風險主要是由銀行系統(tǒng)來承擔的。
房地產(chǎn)金融風險尚未影響到國家金融和經(jīng)濟
房地產(chǎn)金融風險的存在并不意味著房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)“挾持”了我國金融和經(jīng)濟。主要原因是：
１．房地產(chǎn)金融仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，銀行愿意分享房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤。房地產(chǎn)業(yè)的高利潤、高收益對銀行有巨大的吸引力，明知有風險，銀行也愿意對其融資。
住房抵押貸款仍是銀行的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)。因此，不能因為房地產(chǎn)金融先天的風險性就忽視住房抵押貸款對銀行整體資質(zhì)的優(yōu)化作用。
２．評價中國房地產(chǎn)金融風險需要和全部資源的資產(chǎn)信用比較。
衡量房地產(chǎn)金融風險不僅需要將當期房地產(chǎn)信貸規(guī)模與當期房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較，還需要將總的銀行信貸規(guī)模和全社會總的房地產(chǎn)實物資源的市場價值進行比較。在發(fā)達國家或者地區(qū)，通常全社會所有住房的總市值中有４０％以上的比重實際是通過“按揭”方式從銀行借的錢。而中國的情況是，絕大部分存量房產(chǎn)，特別是通過住房改革獲得自有住房的房屋所有者并未向銀行借貸，目前銀行擁有債權(quán)的住房主要是最近幾年開發(fā)和銷售的新房。
３．房地產(chǎn)金融風險是否轉(zhuǎn)變?yōu)槲C依賴于國民經(jīng)濟整體的運行狀況。
房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展不是孤立的，是與國民經(jīng)濟的整體宏觀形勢緊密聯(lián)系的。１９９７年亞洲金融風暴首先是東南亞一些國家短期外債無力償還引起的。房地產(chǎn)“泡沫”破滅只是繼發(fā)因素。實際上，破滅的并非是房地產(chǎn)價格“泡沫”，而是社會經(jīng)濟預(yù)期。不能把房地產(chǎn)“泡沫”說成是導(dǎo)致金融風暴的根本原因是不確切的。實際上，在亞洲金融風暴之前，相關(guān)各國的經(jīng)濟、金融就已經(jīng)出現(xiàn)了不正常的狀況。從我國當前的情況分析，我們認為，只要國民經(jīng)濟保持持續(xù)、健康發(fā)展的勢頭，房地產(chǎn)經(jīng)濟不出現(xiàn)整體過熱，就不能輕言“房地產(chǎn)泡沫要破滅”、“房地產(chǎn)經(jīng)濟要崩潰”。
化解房地產(chǎn)投資風險：融資渠道多元化和證券化
為了解決當前房地產(chǎn)企業(yè)過于依賴銀行資金的問題，在收緊銀行對房地產(chǎn)企業(yè)信貸規(guī)模的同時，還必須為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造新的融資渠道，通過房地產(chǎn)融資渠道多元化來實現(xiàn)有效的風險分散。我們認為，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的關(guān)鍵在于發(fā)展市場化的直接融資，也就是說，最好的途徑是讓投資者直接承擔產(chǎn)業(yè)風險的市場化融資。
從國際經(jīng)驗看，拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道、發(fā)展直接融資，可有多種形式。除房地產(chǎn)企業(yè)通過股票市場上市融資外，還包括發(fā)行企業(yè)債券，即允許有實力、有信譽的大開發(fā)商直接到公開資本市場上發(fā)行短、中期項目債券，債券投資者根據(jù)不同的收益預(yù)期承擔不同的風險；具有股票性質(zhì)的購房者與開發(fā)商“合伙建房”，即允許購房者直接通過“入股”方式和開發(fā)商“合伙”建房；發(fā)展房地產(chǎn)投資基金以及房地產(chǎn)信托投資等。
另一方面，可以利用資本市場，創(chuàng)新金融品種。例如允許銀行把資金貸給開發(fā)商以后，把若干項目的債權(quán)“打包”在債市上賣掉。允許銀行房貸在債市上“打包”轉(zhuǎn)讓流通。此外，隨著今后房地產(chǎn)貸款的投向由開發(fā)貸款轉(zhuǎn)向個人按揭消費貸款，個人抵押貸款的證券化將成為化解金融風險的有效途徑。 |
