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——光谷片區(qū)：競爭日趨激烈，品牌決定勝局
經(jīng)測算，10月份的“武漢典型住宅價格指數(shù)”為3312點(diǎn)，較上月上漲274點(diǎn)。其中，持平的為綠景苑、福星惠譽(yù)·金色華府、耀江·麗景灣；上漲的有5家:為南國·風(fēng)華天城、保利花園、金地·太陽城、萬科城市花園和麗島紫園；百步亭花園·怡和苑和新地·東方華府的指數(shù)則微有下調(diào)。
10月樓市關(guān)鍵詞：加息 土地供應(yīng)
加息
加息是對通脹壓力的直接反映：9月份，消費(fèi)物價指數(shù)CPI比去年同月上漲5．2％，其中城市上漲4．5％，農(nóng)村上漲6．4％。與8月份比，CPI上漲1．1％。同時，加息更是對前期宏觀調(diào)控未能抑制房價上漲的強(qiáng)化手段。在前期針對房地產(chǎn)市場的一系列政策之后，全國商品房均價升13%，中部地區(qū)上漲了15．7％，同期，湖北房價同比上漲9%，多層和別墅上漲過一成，這其中的重要原因有因拆遷問題引發(fā)的凍結(jié)農(nóng)業(yè)用地以及銀行出臺的與家庭收入掛鉤的房貸政策（不超過家庭月收入的50%）缺乏可操作性有極大的關(guān)系。房價的形成在很大程度上是對未來房地產(chǎn)的預(yù)期，在土地供應(yīng)量明確減小，需求量不可能實(shí)質(zhì)減小的情況下，房價未能受到抑制就不奇怪了。
從本次的人民幣存貸款利率調(diào)整表，我們可以看出：中長期上調(diào)幅度大于短期；個人住房公積金貸款和商業(yè)銀行自營性個人住房貸款利率上調(diào)幅度小于貸款基準(zhǔn)利率的調(diào)幅。中國進(jìn)入新一輪升息周期已成為各方的共識，雖然目前的加息幅度較小，并未大幅增加已貸款人的額度，但這種遠(yuǎn)期示范效應(yīng)對計劃買房人的心理影響和行為控制是有一定影響的。就武漢的具體市場而言，由于武漢城市新增戶數(shù)年度最保守估計也有40000戶，經(jīng)測算10年內(nèi)年度拆遷平均為30000戶，這兩方面的硬需求至少為560萬平方米，當(dāng)前供應(yīng)量小于需求量，加息對市場的主要影響是成本的增加和銷售周期的變長（房地產(chǎn)市場上，觀望態(tài)度主導(dǎo)將持續(xù)一段時間），房價走低的可能很小。
土地供應(yīng)
武漢市土地中心有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，根據(jù)年度供地計劃，第四季度將加大供地量與供地速度，武漢土地拍賣將拋出100萬平方米的大單，成片大面積的大型地塊將是年末供地的主角。土地供應(yīng)量的加大一方面對供求平衡起調(diào)控作用，一方面加大開發(fā)商資金的需求，從而引導(dǎo)開發(fā)商制定合理的銷售價格以及更為科學(xué)的銷售策略，盲目拿地的行為將進(jìn)一步被遏制。
從整體上看，武漢市土地供應(yīng)穩(wěn)中有增，對控制房價過度、過快上揚(yáng)有相當(dāng)大的抑制作用。武漢作為8494.41平方公里的大城市，土地資源的潛力大，可調(diào)控空間充足。在合理的土地供應(yīng)下，保持房地產(chǎn)健康發(fā)展，保持房價的平穩(wěn)是可以預(yù)期的。
綜上而言，就武漢市場而言，加息和土地政策的變化更多反映在心理預(yù)期改變、觀望加大的層面，整體表現(xiàn)為銷售周期加長，部分與競爭樓盤比價嚴(yán)重不合理的項目將有可能作出價格調(diào)整。長期而言，武漢土地供應(yīng)將穩(wěn)中有增，對今后房價保持穩(wěn)定有積極作用。
本期我們關(guān)注的是光谷房地產(chǎn)板塊。經(jīng)過數(shù)年的快速發(fā)展，武漢———中國光谷已成為武漢一張響亮的城市名片，也是武漢房地產(chǎn)開發(fā)最為集中的區(qū)域之一。優(yōu)良的自然環(huán)境；不斷發(fā)展的道路交通網(wǎng)絡(luò)；光谷廣場、關(guān)山公園（在建）等市政基礎(chǔ)建設(shè)的不斷深入；萬科、保利等大的地產(chǎn)公司重兵囤積大大提升該區(qū)域樓盤的品質(zhì)，使該區(qū)域的房價在過去四年不斷攀升。在該區(qū)域的帶動下，洪山地區(qū)的樓盤均價由2000年3月份的1746.35元/平方米，漲至2004年第三季度的2832.99元/平方米，每平方米平均上漲了1086.64元，漲幅達(dá)62.22%。
作為我國的光電子產(chǎn)業(yè)基地，光谷范圍內(nèi)集聚了18所高等院校，56個省部屬科研院所，7個國家工程技術(shù)研究中心，20多萬名各類專業(yè)科技人員，據(jù)預(yù)測，未來5年“光谷”地區(qū)居住和工作總?cè)藬?shù)將達(dá)到15萬-20萬。根據(jù)開發(fā)辦今年上半年統(tǒng)計顯示光谷地區(qū)（含東湖開發(fā)區(qū)和廟山地區(qū)）大盤過于集中，總建設(shè)規(guī)模在600萬平方米以上，按人均40平方米測算，可以容納近15萬人。不斷上升的房價和微妙轉(zhuǎn)換的區(qū)域供求關(guān)系使未來該區(qū)域的競爭將日益激烈。
高科技的產(chǎn)業(yè)基地特征決定了光谷片區(qū)項目主流消費(fèi)群體為高知高教人群，光谷的項目不約而同的推崇文化氛圍的營造。保利花園“香樟樹下。美好人家”和諧、自然的景觀文化，金地·太陽城溫馨家園的鄰里文化，武漢萬科城市花園推崇的美式BLOCK的生活方式，都希望能夠?yàn)榭蛻魻I造人性化的舒適生活。其他公司的樓盤也紛紛效仿，不斷在概念上創(chuàng)新。可是部分項目忽視對產(chǎn)品本身的把握，忽視高知高教人群理性的消費(fèi)習(xí)慣，舍本求末的概念營銷只可能導(dǎo)致銷售的停滯。萬科城市花園品質(zhì)的嚴(yán)格管理、品牌學(xué)校的引進(jìn)；金地·太陽城商業(yè)配套的規(guī)劃、物業(yè)細(xì)致周到的管理；保利花園按照國家康居示范工程的高人居標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計，無不體現(xiàn)品牌公司在配套、服務(wù)、品質(zhì)上的高層次追求。
可以預(yù)見的是，未來能夠在光谷片區(qū)的競爭中立于不敗之地的一定是以客戶為中心，以產(chǎn)品制勝的品牌地產(chǎn)企業(yè)。 |
