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當(dāng)被問(wèn)到你住的房子到底是多大時(shí)，你也許會(huì)把發(fā)展商告訴你的面積再重新告訴朋友一遍。可是，你是否真的了解你的房間到底有多大？
你說(shuō)建筑面積是100平方米，套內(nèi)面積是85平方米，可是你真的測(cè)量過(guò)房間的大小么？你測(cè)量的結(jié)果也未必跟廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所用精密的儀器測(cè)量出來(lái)的結(jié)果一樣。
很多時(shí)候，等業(yè)主收了樓住進(jìn)去不久，就會(huì)接到開(kāi)發(fā)商的一封關(guān)于房屋面積的信函，信函中還附有廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所的測(cè)量結(jié)果。只有在這時(shí)候，你才知道，你到底買了多大的面積。
為何總是大于0.6%？
在簽訂《商品房買賣合同》時(shí)，第四條是計(jì)價(jià)方式和價(jià)款。大部分人都是按照第一種方式來(lái)計(jì)價(jià)，即按照建筑面積×單價(jià)＝總價(jià)。雖然選擇了第一種方式來(lái)計(jì)價(jià)，但當(dāng)今后有糾紛涉及到面積、單價(jià)時(shí)，大多是按照“總價(jià)÷套內(nèi)面積＝套內(nèi)面積單價(jià)”這種結(jié)果來(lái)計(jì)算的。也就是說(shuō)，如果經(jīng)過(guò)測(cè)量，你實(shí)際的套內(nèi)面積和原來(lái)合同上簽訂的套內(nèi)面積相比，多出的部分超過(guò)了0.6%，你就必須按之后的單價(jià)補(bǔ)交超出部分款項(xiàng)。
超過(guò)0.6%要補(bǔ)錢
像家住海珠區(qū)的吳小姐在2001年買了一套兩房單位，簽訂合同時(shí)，合同中標(biāo)明的建筑面積是62.89平方米，套內(nèi)面積是50.49平方米。如果按套內(nèi)面積計(jì)算，單價(jià)就是6283元/m2。而吳小姐收樓不久，開(kāi)發(fā)商就寄來(lái)廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所的測(cè)量結(jié)果。結(jié)果顯示，房子建筑面積為65.0737平方米，套內(nèi)建筑面積為50.9942平方米。即實(shí)際的測(cè)量結(jié)果比購(gòu)買時(shí)簽訂合同上的套內(nèi)面積大了0.504平方米，超過(guò)了合同約定的0.6%。為此，吳小姐不得不再多給0.504平方米的差價(jià)———3168元給開(kāi)發(fā)商。吳小姐說(shuō)自己量出來(lái)的面積甚至還不到合同中約定的50.49平方米，不知道測(cè)繪所是如何測(cè)出來(lái)大了0.504平方米的。
測(cè)量結(jié)果令人尷尬
對(duì)于很多買家來(lái)說(shuō)，測(cè)量數(shù)字總是比原來(lái)的面積大出0.6%，但是又不會(huì)大到超過(guò)3%。為了能順利拿到房產(chǎn)證，大多數(shù)買家都會(huì)選擇補(bǔ)齊差價(jià)。但這個(gè)差價(jià)不是幾千就是上萬(wàn)，買家心里都憋著股說(shuō)不出來(lái)的郁悶。
為何總是小于3%？
當(dāng)然，也不是每個(gè)買家買到手的房子都比合同上約定的大些，測(cè)量結(jié)果顯示比原來(lái)合同中約定的小的也大有人在。
家住東山區(qū)張先生在2002年買了一套合同上標(biāo)明套內(nèi)面積為105平方米的單位，收樓后，他簡(jiǎn)單地測(cè)量后，發(fā)現(xiàn)套內(nèi)面積只有101平方米，比合同約定的小了足足4平方米。盡管他充滿疑惑，但還是決定等到拿到測(cè)量結(jié)果再作打算。
這一等就是大半年，等到張先生已經(jīng)把房間裝修好了，才收到測(cè)量結(jié)果，結(jié)果顯示，套內(nèi)面積為102平方米，的確比合同約定的少了3平方米。可是，3平方米又沒(méi)有超過(guò)3%，只有2.8%，張先生也無(wú)法按照最新的司法解釋，要求開(kāi)發(fā)商雙賠。悲哀的是，就這2.8%的差價(jià)，開(kāi)發(fā)商拖到現(xiàn)在也沒(méi)有返還給張先生和其他少了面積的業(yè)主。張先生等業(yè)主在多次催款無(wú)效后，已經(jīng)打算提起訴訟。
通過(guò)張先生的故事，記者發(fā)現(xiàn)一個(gè)很奇怪的現(xiàn)象：盡管依據(jù)《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》有關(guān)規(guī)定，實(shí)際面積與合同面積相比，少了超過(guò)3%時(shí)，買家有權(quán)利要求開(kāi)發(fā)商返還相差部分面積的房?jī)r(jià)和利息，并且還能要求開(kāi)發(fā)商雙倍返還超過(guò)3%部分的房?jī)r(jià)。可是，面積縮水超過(guò)3%的卻相當(dāng)罕見(jiàn)，仿佛開(kāi)發(fā)商們?cè)缫呀?jīng)算好一樣，就算少了面積，也絕對(duì)不會(huì)少到超過(guò)3%的面積。
不過(guò)想想看也對(duì)，開(kāi)發(fā)商對(duì)于在3%以下的縮水面積都如此不情愿將差價(jià)還給業(yè)主，又怎么會(huì)允許讓業(yè)主可能拿到雙賠這樣的事情發(fā)生呢？
解決之道
咨詢或申請(qǐng)重測(cè)
在發(fā)現(xiàn)實(shí)際面積與合同面積有較大出入時(shí)，作為業(yè)主，當(dāng)然是希望知道面積是如何測(cè)量出來(lái)的，并且還希望知道，如果對(duì)測(cè)量結(jié)果有疑問(wèn)，可以向哪些部門投訴。廣州市國(guó)土房管局有關(guān)負(fù)責(zé)人沈耀軍在接受記者采訪時(shí)表示，全市能夠有資格進(jìn)行房屋面積測(cè)繪的，目前依然只有廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所。如果購(gòu)房者對(duì)于測(cè)繪需要咨詢或者對(duì)測(cè)量結(jié)果有疑問(wèn)，都可以向廣州市房地產(chǎn)測(cè)繪所進(jìn)行咨詢或提出申請(qǐng)重新測(cè)量。
測(cè)繪所將出臺(tái)新規(guī)定
明年先測(cè)面積后賣房
不管是多了面積，還是少了面積，估計(jì)到最后拿到房產(chǎn)證后，很多買家都會(huì)發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)證上的面積和原來(lái)合同上的面積就是不一樣。難道開(kāi)發(fā)商在建筑房子的時(shí)候，沒(méi)有詳細(xì)計(jì)算每個(gè)房間的面積么？還是其中另有乾坤？
業(yè)內(nèi)人士告訴記者，出現(xiàn)預(yù)售面積與產(chǎn)權(quán)面積會(huì)不一致的原因，主要是由于現(xiàn)在產(chǎn)權(quán)面積與預(yù)售面積的量度不是同一個(gè)單位。廣州商品房的產(chǎn)權(quán)面積是由廣州市國(guó)土房管局測(cè)繪所測(cè)定，但是預(yù)售面積卻由開(kāi)發(fā)商自己測(cè)定的。兩個(gè)測(cè)量的單位不同，而且又難以監(jiān)管，因此就會(huì)出現(xiàn)此類的情況。據(jù)了解，廣州市國(guó)土房管局明年計(jì)劃將商品房預(yù)售面積(即合同約定面積)和產(chǎn)權(quán)面積統(tǒng)一管理、統(tǒng)一測(cè)算，預(yù)售面積要到測(cè)繪所備案。而且備案后，開(kāi)發(fā)商不得再任意改變建筑結(jié)構(gòu)或者配套設(shè)施。政府有關(guān)部門希望通過(guò)此做法，能夠保障購(gòu)房者的利益，讓購(gòu)房者買個(gè)明白。 |
