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番禺某盤的業主曹先生最近心情相當糟糕，花了半輩子積蓄買的商品房，收樓時竟發現有嚴重的質量問題，然而更令他氣結的是這房子居然還退不得也換不得。日前，憋了一肚子氣的曹先生向本報投訴：怎么有質量問題的房子竟不能退換？
事因：收樓發現問題多多
據曹先生所稱，
他去年購買的番禺區某房地產開發公司開發建設的一套商品房，于今年4月底交樓。收樓時，卻發現該房屋存在嚴重的質量問題：與廚房連接的小陽臺頂上有幾條裂縫，陽臺左側下方還有一處長13厘米的裂縫；與客廳相連的衛生間墻壁有少許剝落現象；主人房內的衛生間和廚房，水管都有不同程度的漏水。曹先生深感惱怒向開發商質詢，隨后開發商承諾讓物業公司盡快解決問題。物業公司前后維修了三次，但問題仍沒有徹底解決。
問題：有質量問題也不能退？
這時開發商督促曹先生收樓，而曹先生覺得房子的質量問題將影響今后的居住安全和使用，不修好不能入住，于是雙方僵持不下。后來曹先生向開發商提出了退房的要求。開發商的態度則聲稱除非該房屋塌梁斷，否則就不能退房。曹先生在與開發商幾次交涉未果的情況下，打來電話向本報投訴。他問，難道有嚴重質量問題的房屋也不能退嗎？
調查：退房必須符合條件
針對曹先生的疑惑，記者咨詢了廣東華法律師事務所楊浩律師。楊律師告訴記者，并非所購房屋出現了質量問題就一定可以退房，退房也需符合一定條件。
楊律師表示，為了維護正常的交易秩序，法律對退房條件有比較嚴格的規定。在實踐中，退房的條件主要包括約定條件與法定條件兩種。約定條件是指購房者與開發商在購房合同中約定可以退房的條件。而法定條件，是指根據法律規定購房者可以退房的條件，主要包括6項內容：購房合同無效、套型誤差導致退房、面積誤差導致退房、變更規劃、設計導致退房、質量不合格導致退房、法定不得轉讓的房屋。
顯然，曹先生正是依據第5項法定條件要求退房的。不過，楊律師表示在司法實踐中，房屋質量問題分為房屋主體結構質量問題和非房屋主體結構的質量問題。在處理非房屋主體結構的質量問題，如果雙方當事人在購房合同中有特別約定，則依約定執行；如果雙方當事人在購房合同中無特別約定，購房者應與開發商協商予以解決。楊律師稱，在此情況下，開發商一般不會同意退房，購房者只能根據維修期限要求發展商或自行維修。
結論：協議約定不清留后患
對于曹先生的房子質量問題的糾結所在，楊律師認為是購房合同的補充協議中未就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作明確細致的約定，導致曹先生現在的“尷尬”處境。
楊律師指出，如果在協議中有相關的詳細約定，明確權責及處理方式，如今曹先生就可依照協議條款向開發商提出賠償或其他要求。但從曹先生提供的購房合同補充協議可以發現，該協議中并無上述約定，而僅在第八條中簡單提及收樓，該條款還對曹先生相當不利：“甲方(即開發商)須按照設計單位的有關建筑圖紙，完成該樓宇的全部工程，并經有關部門驗收合格后交付乙方(即曹先生)使用，乙方不得以任何理由拒絕收樓”。
在開發商強調交付曹先生使用的樓宇已由有關部門驗收合格了，并出示了《建筑工程質量合格證》的情況下，倘若曹先生認為房子質量不合格，拒絕收樓，并要求退房，無疑難以說服對方與法院。必須要委托工程質量檢測機構重新核驗鑒定樓房，證實自己的顧慮才行，但如此一來相當耗費精力，且實際操作中未必能夠獲得如意的檢測報告。
律師提醒簽訂合同三大注意
楊律師提醒購房者在簽訂購房合同和收房時，注重有關房屋質量條款的約定，并注意3大法律問題。
1.住宅質量保修期限
審查《住宅質量保證書》中有關房屋質量保修約定是否違反法規規定的最低保修期及保修范圍。楊律師表示，根據國務院有關法例規定，住宅質量保修期限不得低于法定最低保修期限。在正常使用條件下，房屋建筑工程的最低保修期限為：
地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
電氣管線、給排水管道、設備安裝為2年；
裝修工程為2年。
2.其他保修范圍項目
對于法規及《住宅質量保證書》中沒有約定的其他保修范圍項目的保修期限，購房者須與開發商補充約定。
3.非房屋主體質量約定
楊律師建議購房者在補充協議中就房屋發生的非房屋主體質量問題、處理方式及違約責任作出明確約定。條款文本類似：
購房者驗收房屋時，若房屋發生非房屋主體質量問題，例如防水層滲漏、樓板超薄、地面傾斜等、管線破損、層高與樓間距不符合國家標準、保暖、保溫、隔音等，購房者有權要求開發商或開發商委托的物業管理公司限期修理、重做等。此時，購房者有權拒絕接受房屋，并有權按照《商品房買賣合同》第九條規定追究開發商的違約責任。
商品房發生非房屋主體結構質量問題，經過開發商或開發商委托的物業管理公司修理、重做后，經有關部門認定仍存在質量問題，嚴重影響購房者的對房屋正常使用時，購房者有權解除《商品房買賣合同》并按照雙方合同約定的違約方式追究開發商的違約責任。
收樓攻略
最近兩個月正值交樓高峰期，收樓者除了做足權責約定的“功課”，還要懂得驗收房子
手續須知
據記者的親身體驗總結，收樓有四個步驟：
首先，發展商會向購房者寄發《房屋交付使用通知書》或發展商通知購房者到約定地點領取該通知書；接著，購房者在約定時間持《房屋交付使用通知書》到現場售樓部或物業管理處聯系驗收交接事宜；然后，有關工作人員帶領購房者到所購房屋進行現場勘察，對各項設施設備進行檢驗，并將檢測結果記錄在《樓房驗收交接表》上；最后，若驗收合格，購房者須在《樓房驗收交接表》上簽字認可，并當場填寫《住房登記表》，領取房屋鑰匙和《住戶手冊》等資料，同時須按管理處的統一規定，繳納有關費用。若驗收不合格，購房者也應將不足事項明確記錄在《樓房驗收交接表》上，可暫不辦理入住手續，再次交接時間由雙方另行約定。
驗收步驟
了解收樓的全過程后，就將面對對房屋進行驗收的步驟了。如何檢查商品房質量？一位名叫劉星的普通市民，在網絡上公布了自己的收樓經驗，非常實用，因而在此向讀者們推薦他的收樓經驗。
第1步：帶備用得上的工具
其中包括：A.塑料洗臉盆：用于驗收下水管道；B.小榔頭：用于驗收房子墻體與地面是否空鼓；C.塞尺：用于測裂縫的寬度；D.5米卷尺：用于測量房子的凈高；E.萬用表：用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通；F.計算器：用于計算數據；G.黑色水筆：用于簽字；H.小掃帚：用于打掃室內衛生；I.小凳子和一些報紙、貼紙、塑料帶，包裝繩：用于時間長，可休息一下及預先封閉下水管道。
第2步：查看、核對有關資料
1.去物業部門查看資料
有以下幾份資料需要查驗：A.房屋的《住宅質量保證書》，可帶走；B.《住宅使用說明書》，可帶走；C.《竣工驗收備案表》；D.面積實測表；E.管線分布竣工圖(水、強電、弱電、結構)，可帶走。
2.核實面積、合同及價錢多退少補問題
確認售樓合同附圖與現實是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。可先查看售房合同，看之間的誤差為多少，一般為3%，3%之內不考慮，超出部分進行處理，建議定合同為2%誤差。
第3步：實地驗收
1.詳細檢查房屋質量，包括門窗、陽臺等部位有無開裂現象(陽臺裂縫危險大)。由于新房子空關時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細查看一下，用掃帚打掃清楚后就可以看了。
2.檢查墻體平整度、是否滲水、是否有裂縫。特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛生頂面、外墻等地方，如有的話，務必盡快查明原因。
3.仔細檢查地面，仔細檢查地面有無空殼開裂情況。如有空鼓，一定要責成陪同物業人員盡快修復，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關系。以上2～3項可用工具小榔頭和塞尺。
4.水電煤暢通情況和能否正常使用。大開龍頭查漏堵(一般新房子會配一個簡易龍頭給業主)，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二來試試排水速度。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。關閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
5.驗收下水情況。先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應灌入兩盆水左右，應聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
6.驗收地面下水情況。在廁衛放水約高2cm，然后約好樓下的業主在24小時后查看其家廁衛的天花。在全部用完水后，應再打開水表，看清楚水表數字，記錄下來，同時要記錄電表數字。
7.核對買賣合同上注明的設施核對買賣合同上注明的設施、設備等是否有遺漏，品牌、數量是否相符。
8.測量一下樓宇的層高，采樣數據來源地點與具體數據，最好把水表、電表數字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數據和問題寫在物業公司提供的紙張上。 |
