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商鋪投資人在選擇商鋪時(shí)主要關(guān)心的是商鋪的位置、規(guī)模、價(jià)格、回報(bào)等因素。但是公攤系數(shù)也是商鋪選擇的一個(gè)非常重要因素。
所謂公攤系數(shù)，即公共面積占總建筑面積的比率。大家都知道居住類物業(yè)公攤系數(shù)越小越好，公攤小使用面積（套內(nèi)面積）就大，業(yè)主就能夠以同等的價(jià)格，獲得更多自己實(shí)際使用的面積，反之則亦然。而商鋪卻不一樣，那幺如何正確看待商鋪的公攤系數(shù)，是高好還是低好呢？由于商鋪投資熱潮剛剛在中小城市興起，投資者在選擇商鋪時(shí)還帶有投資居住類物業(yè)的慣有思維模式，認(rèn)為公攤系數(shù)大不合算，這實(shí)際上是認(rèn)識(shí)上的一個(gè)誤區(qū)。在歐美及國(guó)內(nèi)的大都市，大部分比較高檔的商場(chǎng)其公攤系數(shù)都是較高的，基本上都在左右，比如上海新世界百貨、福州的大洋百貨、廈門(mén)的世貿(mào)大廈，因?yàn)榕鋫淞烁邩?biāo)準(zhǔn)的一類消防系統(tǒng)、寬敞的人行信道以及大面積的休閑場(chǎng)所等，雖然公攤系數(shù)會(huì)比原先稍高，但因?yàn)橛辛诉@些商業(yè)的必需配套，它就能夠帶來(lái)源源不斷的客流，從而使商場(chǎng)能夠始終保持最好的經(jīng)營(yíng)效益。所以公攤系數(shù)大，除了是消防的原因，另一方面最重要的是因?yàn)楣珨傁禂?shù)的高低從某種角度上說(shuō)意味著購(gòu)物環(huán)境的好壞，會(huì)對(duì)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生不同的效果。
首先，公攤系數(shù)較高是為了營(yíng)造一種舒適的購(gòu)物環(huán)境，滿足消費(fèi)者在購(gòu)物時(shí)的消費(fèi)偏好，因此越是高檔的商場(chǎng)，為消費(fèi)者考慮得越多，其公共空間就會(huì)越多。比如走廊、信道要足夠?qū)挘辽?米寬，每層至少要有兩部扶梯、兩部客梯運(yùn)載。還有的商場(chǎng)會(huì)設(shè)計(jì)有寬敞的休息區(qū)、局部挑空空間，這些公共面積的設(shè)計(jì)都是為了使購(gòu)物環(huán)境更加舒適。一個(gè)舒適的購(gòu)物環(huán)境會(huì)極大地刺激購(gòu)物者的消費(fèi)沖動(dòng)。
相反，一個(gè)公攤系數(shù)低的商鋪，就意味著它沒(méi)有怡人的購(gòu)物環(huán)境、可容休息的場(chǎng)所，以及令人爽心悅目的購(gòu)物環(huán)境，那幺，這樣一個(gè)嘈雜擁擠的購(gòu)物環(huán)境只會(huì)使人望而卻步。舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子，如果一個(gè)商鋪沒(méi)有足夠的公共商業(yè)配套，除了浪費(fèi)消費(fèi)者很多寶貴的時(shí)間之外，也無(wú)法舒服地購(gòu)物，購(gòu)物欲望大打折扣。
其次，商鋪的公攤系數(shù)決定了消費(fèi)人群的容量和人流量。商場(chǎng)的空間是有限的。公攤越小，可容納消費(fèi)者的空間自然就減少了，其人流量就會(huì)受到限制，從而影響商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)效果。
以下用一個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)說(shuō)明公攤系數(shù)對(duì)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)效果的影響：
比如有甲乙兩個(gè)商場(chǎng)，規(guī)模一樣，甲商場(chǎng)有10個(gè)鋪位，每個(gè)鋪位年租金10萬(wàn)。商場(chǎng)能容納1000個(gè)消費(fèi)者，實(shí)現(xiàn)1000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，那幺平均每個(gè)鋪位實(shí)現(xiàn)100萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額﹔而乙商場(chǎng)能容納2000個(gè)消費(fèi)者，也有10個(gè)鋪位（只是每個(gè)鋪位的面積比甲商場(chǎng)的小），但實(shí)現(xiàn)了2000萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，也就是說(shuō)每個(gè)鋪位實(shí)現(xiàn)200萬(wàn)的營(yíng)業(yè)額，那幺它的年租金即使是20萬(wàn)元，也會(huì)成為經(jīng)營(yíng)者追搶的旺鋪。
如果片面地追求高使用率低公攤，表面上看起來(lái)商鋪面積大了，合算了，但廣大商家賴以生存的客戶卻不會(huì)因此多起來(lái)。逛街的人，可能因?yàn)檫^(guò)于擁擠而不愿停留，或者只是過(guò)過(guò)場(chǎng)，引不起他們的購(gòu)買(mǎi)欲望，這樣，既使商鋪使用面積再大也無(wú)濟(jì)于事。
從上述分析不難看出，投資商鋪?zhàn)罱K應(yīng)該考慮的是商場(chǎng)整體的經(jīng)營(yíng)效益，整體的商業(yè)氛圍，整體的購(gòu)物環(huán)境，不能只簡(jiǎn)單地計(jì)算所謂的公攤系數(shù)（使用率），而應(yīng)留給消費(fèi)者更多的公共空間。因?yàn)椋挥卸酁橄M(fèi)者著想，才能贏得更多的消費(fèi)者。
因此投資者在選擇商鋪時(shí)盲目追求高使用率是非常錯(cuò)誤的，挑選不當(dāng)會(huì)成為“垃圾股”。商鋪使用率不能太低也不能太高，經(jīng)過(guò)科學(xué)的論證和西方國(guó)家長(zhǎng)期的實(shí)踐證明，大城市商鋪50％左右的使用率是比較合適的，中、小城市商鋪30％左右的使用率是比較合理的。 |
