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方法一：租金回報率分析法
公式：（稅后月租金－每月物業管理費）×12/購買房屋總價
這種方法算出的比值越大，就表明越值得投資。
優點：考慮了租金、房價及兩種因素的相對關系，是選擇“績優地產”的簡捷方法。
弊病：沒有考慮全部的投入與產出，沒有考慮資金的時間成本，因此不能作為投資分析的全面依據。對按揭付款不能提供具體的分析。
方法二：租金回報率法
公式：（稅后月租金－按揭月供款）×12/（首期房款＋期房時間內的按揭款）
優點：考慮了租金、價格和前期的主要投入，比租金回報率分析法適用范圍更廣，可估算資金回收期的長短。
弊病：未考慮前期的其他投入、資金的時間效應。不能解決多套投資的現金分析問題。且由于其固有的片面性，不能作為理想的投資分析工具。
方法三：IRR法（內部收益率法）
房產投資公式為：IRR＝累計總收益/累計總投入＝月租金×投資期內的累計出租月數/（按揭首期房款＋保險費＋契稅＋大修基金＋家具等其他投入＋累計按揭款＋累計物業管理費）
上述公式以按揭為例；未考慮付息、未考慮中介費支出；累計收益、投入均考慮在投資期范圍內。
優點：IRR法考慮了投資期內的所有投入與收益、現金流等各方面因素�？梢耘c租金回報率結合使用。IRR收益率可理解為存銀行，只不過我國銀行利率按單利計算，而IRR則是按復利計算。
缺點：通過計算IRR判斷物業的投資價值都是以今天的數據為依據推斷未來。而未來租金的漲跌是個未知數。
一個簡單的投資價值評估公式
下面提供的方法是國際上專業的理財公司評估一處物業的投資價值的簡單方法。
基本公式為：如果該物業的年收益×15年＝房產購買價，則認為該物業物有所值。 |
