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任何商品和服務(wù)都是有價值的，關(guān)鍵是如何進(jìn)行評估。如果價格高于價值，那么，人們在心理上就會認(rèn)為這種購買是不值得的。對于投資行為而言，就意味著這項投資失敗的。具體到投資商鋪，也是同樣的道理：一般而言，投資人在購買商鋪時，投入的資金大、風(fēng)險高。比如，就目前北京投資商鋪來講，在三環(huán)以里的商鋪，只要是在好一些的地段，價格都在20000元/M2以上；在CBD、朝外商圈、中關(guān)村等商業(yè)旺地，價格基本上在30000元/M2左右；鼎好電子城甚至達(dá)到7萬元/M2以上，（媒體報道的14萬元/M2指其按套內(nèi)面積計算）。面對如此昂貴的投資，如何實現(xiàn)投資的價格接近價值甚至大于價值？我們認(rèn)為首先要做的就是對商鋪進(jìn)行價值評估。如何評估？建議投資人從以下幾個方面進(jìn)行考慮：
核心商圈效應(yīng)
商圈有大有小，城市的商業(yè)中心是大商圈 ，社區(qū)的商業(yè)中心是小商圈。在選擇商鋪的時候，處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。在北京，已經(jīng)成熟的商圈如王府井、西單等，吸引的是來自全國各地的人流；而公主墳，木樨園吸引的是全北京的消費者。一般而言，在傳統(tǒng)商業(yè)中心推出的新商鋪非常少，投資的機會也非常小。在投資時，應(yīng)多關(guān)注新商圈，因為新商圈的產(chǎn)生與商鋪的釋放成正比，投資機會比較多，只要我們能及時發(fā)現(xiàn)并把握住這樣的機會，投資回報將會是非常可觀。例如，正在建設(shè)中的中關(guān)村西區(qū)，總體規(guī)劃150萬平方米，其中商業(yè)10多萬平方米，而且正在建設(shè)北京第一個SHOPPING-MALL，在未來的幾年勢必形成新的核心商圈，所以，中關(guān)村西區(qū)新推出的商鋪就具備很好的投資價值。
商圈
在商圈變動過程中投資商鋪，就如同買股票看大勢一樣，成長性是一個很重要的考慮因素。在已經(jīng)成熟的商圈投資店鋪，其成長空間非常小，因為開發(fā)商的開發(fā)成本很高，所以銷售銷售價格、也非常高，而且銷售價格是根據(jù)目前租金確定的，因此投資價值不大。而如果選擇正在發(fā)展中的商圈，也許前2-3年投資回報不理想，但是，隨著商圈的快速發(fā)展，商鋪的成長性將非常好，因此，這里的商鋪絕對是值得投資的績優(yōu)股。比如，當(dāng)年以18000元/M2購買了數(shù)碼大廈底商的投資人，就是因為抓住了商圈的成長性，所以投資回報豐厚，如今賺的是缽滿盆溢。同樣的道理，由于當(dāng)前中關(guān)村西區(qū)商圈正在形成過程當(dāng)中，因此，地處中關(guān)村西區(qū)的銀科大廈和周邊的商鋪目前就具備這樣的發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值。反之，如果選擇的商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險，那么，就如同在股市頂峰是購買股票一樣，前景堪憂。
主力店效應(yīng)
“有主力店的地方，就有無窮的商業(yè)機會”，相信每一個商鋪投資人都知道這個道理。一個大型百貨商場、購物中心將帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值，最典型的案例莫過于華堂商場了。以前華堂商場所處區(qū)域的商業(yè)非常落后的，正是因為華堂的到來，帶旺了周邊的商業(yè)，商鋪的價值突現(xiàn)。如今，華堂前后左右100米之內(nèi)的50多家商鋪因為華堂而被帶動起來，個個生意興隆。主力店周邊商鋪的經(jīng)營主要是“寄生”業(yè)態(tài)，它本身不具備商鋪升值的潛力，只有借助主力店的作用才能充分挖掘其商業(yè)價值，使商鋪作旺并不斷升值。據(jù)新聞報道，華堂商場將在大興的“心都”社區(qū)開北京第一個郊區(qū)店，相信其必將帶動周邊商鋪的升值。
廣場效應(yīng)
什么是廣場？廣場就是休閑、娛樂的場所，所以有廣場的地方，就有沖天人氣，就有無窮的商業(yè)機會。大如天安門廣場，西單文化廣場，每天有幾十萬的人流匯集，形成了巨大的商業(yè)機會。所以，評估一個商鋪的投資價值，看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。廣場有大有小，只要有廣場就會帶來人流。上周，中關(guān)村西區(qū)相鄰的銀科大廈、西屋國際公寓和長遠(yuǎn)天地三個項目同時推出商鋪，長遠(yuǎn)天地在北三環(huán)樹一塊巨型廣告牌，并不惜在北京青年報推出半版的商鋪廣告進(jìn)行宣傳造勢。但是，如果不考慮其他因素，就從廣場因素評估，銀科大廈商鋪的價值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于另外兩個項目，其主要原因是其緊鄰規(guī)劃中的海淀區(qū)文化廣場。
品牌店效應(yīng)
目前的商鋪租賃和購買市場，品牌客戶比較多。西式餐飲如肯德基、麥當(dāng)勞、永和大王；咖啡如星巴克、上島；服裝如鱷魚、班尼路、李寧等。在選擇投資商鋪的時候，看是否有這些品牌近來也是一個很重要的參考因素。其主要有兩方面的原因：一是品牌客戶對商鋪的選擇有嚴(yán)格的商圈評估標(biāo)準(zhǔn)和計算方法，所以他們選擇的商鋪從經(jīng)營和發(fā)展的潛力上講肯定是有保證的，許多經(jīng)營快餐的企業(yè)現(xiàn)在跟著肯德基、麥當(dāng)勞走就是這個原因。其二，知名的品牌客戶本身就具備聚客能力，會促使商圈的形成。所以，在同一個區(qū)域選擇商鋪的時候，這個項目是否有品牌客戶非常關(guān)鍵。這基本也能從一個側(cè)面反映出項目的優(yōu)劣。我們以同在蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較，銀科大廈目前已有百盛餐飲集團的肯德基、必勝客入駐，他們將在北京開第一家二位一體店；而左岸公社雖然今年初以商鋪拍賣暴炒，但是目前進(jìn)駐的客戶主要是二流的品牌。因此，銀科大廈的商鋪應(yīng)該具有更高的投資價值。
立體條件
商鋪項目所處位置的立體能力也是非常重要的一個因素。立體條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。所謂“一步三市”，立地差之毫厘，會導(dǎo)致業(yè)績失之千里。
一個商鋪的立地力，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。
道路類別是立地力的第一個要素，它直接影響消費行為。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。所以商鋪的價值非常大。對商業(yè)選址來說，商業(yè)干道是最好的道路類別，其次就是靠近商業(yè)區(qū)的交通干道。如銀科大廈，既連接了城市交通主干道四環(huán)路，而且兩面與兼具商業(yè)干道和交通干道的蘇州街和海淀南路相鄰，因此，商業(yè)價值非常巨大。
人流從哪一個方向來、顧客是否容易到達(dá)等因素也非常關(guān)鍵。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。我們同樣以蘇州街的左岸公社和銀科大廈比較。對銀科大廈而言，可以吸引來自東西南北四個方向的人流和車流，而且沒有任何障礙；對左岸公社來說，四面的人流主要在四環(huán)上，附路的人流和車流非常少，從南面三環(huán)來的人流和車流又受交通欄隔限制。而交通欄隔對商鋪價值影響多大，我們只要留意國展家樂福就知道了，以前家樂福門前沒有欄隔時，從兩個方向來的人流都比較容易去購物，而增加隔欄后對西面來的顧客非常不方便。交通欄隔對家樂福的影響怎么樣，我們暫不理論，但是對面的許多專賣店和飯館生意就此受到了很大的影響，即使增加了過街天橋，這種影響也難以消除。因此，僅從這方面考慮，就很容易看出左岸公社和銀科大廈的商鋪投資價值孰優(yōu)孰劣。
商鋪的通用性
一些投資人因為沒有豐富的經(jīng)驗，在買商鋪時只考慮價格，認(rèn)為只要價格合適就行了，由此增加了自己的投資風(fēng)險。我們知道，商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。而租賃就要考慮租給誰，不同的租戶對商鋪有不同的要求。比如，開餐飲的需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設(shè)施，而有些商鋪并沒有這些，等有人想租賃并提出這些問題的時候，投資人才恍然大悟，但已經(jīng)晚了，因為像排煙這樣的問題到正式交樓后，誰也解決不了。其實，不僅是投資人不明白，有些發(fā)展商也不一定清楚，如長遠(yuǎn)天地今年初因為“東拍建外SOHO，西拍左岸公社”，也跟風(fēng)進(jìn)行拍賣，其中一個非常好的商鋪拍賣時流產(chǎn)，就是這方面的因素。因此，投資人在買鋪的時候，一定要在合同條款中將以上配套問題寫清楚，哪怕以后不經(jīng)營餐飲，也要做到有備無患。
周邊租金水平
如果說以上評估條件定性的內(nèi)容多，那么周邊的租金水平將直接反映你投資商鋪的租金能否支撐購買價格。購買商鋪的最終目的是通過租賃實現(xiàn)預(yù)期利潤，再低的回報總應(yīng)該比銀行利息要高，這是一個原則性的問題。投資商鋪和住宅最大的區(qū)別是，住宅隨著品質(zhì)的下降以及新項目的推出，當(dāng)前的租金水平肯定大打折扣而且是往下走，而商鋪是越做越旺，租金只會往上走，但是商圈變動則另當(dāng)別論。
在具體評估商鋪時考慮的問題非常多，我們不能簡單盲從于發(fā)展商銷售人員用計算器搗騰出來的投資回報，而是要必須充分考慮到各種交易費用以及以后租賃產(chǎn)生的稅費等等各方面因素。 |
