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商鋪投資已經(jīng)成為目前的一個(gè)投資熱點(diǎn)。那么，如何進(jìn)行正確選擇呢？
首先，要瞄準(zhǔn)新建市場(chǎng)。一般說(shuō)來(lái)，新建的市場(chǎng)其出售的價(jià)位相對(duì)而言比老市場(chǎng)要便宜得多，如果到有發(fā)展?jié)摿Φ男率袌?chǎng)規(guī)置經(jīng)營(yíng)門面，則升值的潛力大，投資少。
其次，要盯住一些新開發(fā)的城區(qū)。在這些地段中，一些房地產(chǎn)商在開發(fā)臨街住宅時(shí)，大都有經(jīng)營(yíng)門面供出售，如果這一地段有快速發(fā)展的勢(shì)頭，則可在此選購(gòu)門面，這里的門面也同樣有著價(jià)位的優(yōu)勢(shì)和升值的潛力。
投資小型商鋪，首先要考慮的因素是所選地點(diǎn)區(qū)域性商業(yè)氣氛是否濃厚。
一般來(lái)說(shuō)，商業(yè)圈半徑在２５０米至５００米之內(nèi)為核心圈層，半徑１公里左右為中心圈層，公共交通線路可以伸達(dá)的區(qū)域?yàn)榇沃行娜印０凑者@樣的商業(yè)地域圈層劃分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)于中小型商鋪地點(diǎn)選擇起決定性作用的商圈應(yīng)為核心圈層，其次是中心圈層、次中心圈層。
火車站、長(zhǎng)途汽車站附近是往來(lái)旅客集中的地區(qū)，是適合商店開業(yè)之地，由于人群流動(dòng)量大，這一地段商業(yè)價(jià)值較高，尤其適應(yīng)發(fā)展飲食、食品、生活用品、當(dāng)?shù)靥禺a(chǎn)等方面經(jīng)營(yíng)的商店。
商業(yè)區(qū)地段是居民購(gòu)物、聊天、逛街、休閑的理想場(chǎng)所，也是商店開業(yè)的最佳地點(diǎn)。顧客消費(fèi)需求主要在娛樂、休閑，所以適合于飲食、食品、娛樂、生活用品方面的商品發(fā)展。商業(yè)效益好，投資費(fèi)用相對(duì)較大，較適合那些有鮮明個(gè)性特色的專門經(jīng)營(yíng)商店發(fā)展。
再次，就是臨街與臨巷鋪面的選擇。就目前城市住宅集約化發(fā)展來(lái)看，很多地方都已興起不少頗具規(guī)模的居住小區(qū)，住宅“社區(qū)化”的發(fā)展趨勢(shì)越演越烈。各種類型的商店，如小餐館、平價(jià)超市、小型連鎖店、發(fā)廊、錄像帶影碟片租賃店、醫(yī)藥店甚至診所等先期進(jìn)入住宅小區(qū)。“家?guī)У辍鄙虡I(yè)店鋪取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。
當(dāng)然，中小型商業(yè)店鋪地點(diǎn)選定后，其面積的考慮也不應(yīng)忽視。特別是小型商鋪，一般說(shuō)來(lái)，面積小比面積大更好，也更容易收回成本。
不單以售價(jià)論英雄
要去衡量一個(gè)商鋪售價(jià)是否真實(shí)反映其商業(yè)價(jià)值，以下有兩點(diǎn)是商鋪投資者應(yīng)該注意的：
[ 回報(bào)率 ]
回報(bào)率的計(jì)算是商鋪及住宅兩類房產(chǎn)價(jià)格制訂的最大不同之處。以目前國(guó)內(nèi)利息偏底的情形，商鋪的合理市場(chǎng)回報(bào)率約為10%左右。所以，以市場(chǎng)租金及回報(bào)率去推算出來(lái)的售價(jià)，則可界定為反映真實(shí)價(jià)值的“市價(jià)”。例如，一個(gè)商鋪的租金每平方米為800元，如果以年回報(bào)率為10%計(jì)算，那么其售價(jià)在96000元/平方米以內(nèi)是合情合理的。
[ 供求因素 ]
在自由市場(chǎng)的大前提下，所有商品的售價(jià)都受市場(chǎng)的供應(yīng)及需求所影響，商鋪?zhàn)匀灰嗖焕狻６啼伒墓⿷?yīng)及需求則直接受位置、交通、商場(chǎng)檔次、人流、商場(chǎng)規(guī)模及經(jīng)營(yíng)模式等所影響，例如二三線位置的商鋪的供應(yīng)永遠(yuǎn)大大多于一線位置的商鋪，主干線交通樞紐上蓋（如地鐵沿線）的商鋪需求亦肯定比其它路段的需求高。
綜合以上兩點(diǎn)，商鋪投資者在選擇鋪位時(shí)，應(yīng)以“回報(bào)率”及“供求因素”去分析其真正商業(yè)價(jià)值，否則盲目以“平價(jià)一定低”或者“貴價(jià)一定好”作準(zhǔn)則，往往容易導(dǎo)致投資失誤。 |
