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從簡單賣商鋪到打造特色商街、特色商業中心，開發商對商業物業的開發正逐漸走向專業化、精品化、規模化。
紹興的商鋪盡管起步較晚，但近兩年來發展勢頭迅猛。記者從市統計部門了解到，目前市區商鋪的開發已占整個房產開發的20%左右，這意味著每年將有近20萬平方米的商鋪誕生。
有資料顯示，發達國家城市居民人均商鋪面積1.2平方米，上海市人均商鋪也接近1平方米，而作為長三角地區重要城市的紹興，城市居民人均商鋪面積不足0.5平方米；隨著市場經濟的不斷發展，隨著宏觀政策對住宅投資的限制，越來越多的人傾向于投資商鋪，在紹興，超過20%的購房者表示如果有錢，將選擇投資商鋪。
商機無限，然而風險如影隨形。“怎樣才能成為商鋪投資中的安全獲利者”已成為眾多開發商和投資者最為關切的話題。
在杭州首屆商鋪展即將開幕之際，浙江省內5家知名商報：杭州《每日商報》、寧波《東南商報》、溫州《溫州商報》、紹興《天天商報》、臺州《臺州商報》聯合舉辦了一次“發現新財富——特色商鋪投資論壇”，房地產專家學者、省內特色商鋪開發商、商業策劃公司精英及營銷專家們濟濟一堂，共同挖掘商鋪開發中的“黃金點”、“關鍵點”、“風險點”，對有意開發商鋪、投資商鋪的市民將有所啟示。
商鋪開發要有創新
浙工大經貿學院副院長 虞曉芬
近兩年，商鋪成為投資熱點，這主要是由于經濟發展，消費結構實現大跨越，傳統商業模式發生轉變，商業物業的價值迅速提升；特別是銀行的低利率、股市的低迷，使得商鋪的投資價值進一步凸顯；大型商業街和購物中心這些特色商鋪，更是成為城市景觀的組成部分，成為吸引人們眼球的關注點。
但我們看到，在商鋪開發和投資熱中，有三個問題需要好好反思：
一是城市規劃的不平衡性，我們會發現，有的區域商業物業過剩，人口稀疏，如何根據人口分布、流量，來合理配置商業資源，已成為一個很緊迫的要求。
二是“逢街必開店”的誤區，并不是說每一條街都要密布底商，如果把分散的商鋪集中起來，設立鄰里中心，把商業引入室內，無論對于整個居住區的環境還是消費者來說，都是福音。
三是商業物業開發亟待探索新途徑，有所創新，比如分割商鋪的銷售和經營，如果與不動產信托基金結合起來，引進專業的管理機構進行管理，就能有效避免產權分割帶來的矛盾，也能大大減輕投資者的風險。
嘗試開發生態立體商街
浙大房地產投資研究所所長 趙杭生
商業物業的價值取決于市場經濟的發育程度，溫州作為浙江省內市場經濟發育最早的城市，商業氣氛雖然濃郁，所以溫州的五馬街可以賣出10多萬元/平方米的高價，相對而言，杭州、紹興等地還屬于初級階段，商鋪的投資價值還沒真正顯現。
目前杭州、紹興等商業物業開發中，問題比較多的是大商場的開發，因為分割出售帶來很多矛盾，特別是三樓以上的商鋪更是乏人問津。
前段時間我出差去日本，在那里發現了一個商業物業的新形態值得借鑒。那是一個立體商街式的大型商業綜合體，商業建筑與廣場、綠化有機結合，每一層都有屋頂花園和大量室外空間，引導購物者興致勃勃地從底層走到八層，一路都是精致的商鋪，可供購物、休閑、娛樂，就像在逛一條立體的商街，不但有陽光、清新空氣和滿眼綠意，而且還遠離真正商街的喧囂，鬧中取靜。這樣的商業綜合體，不但成為城市的一道靚麗風景，也成為人們享受生活、享受購物樂趣的美好組成部分。
新都市生活需要生態，需要回歸自然，開發商就應該開發這樣多功能、多元化的立體生態商場。
應讓商業機構先期介入
杭州中原營銷公司總經理 章惠芳
對房產開發公司來說，商鋪開發既是難點也是新的利潤增長點。中小面積的商鋪除定位和布局凌亂一點外，銷售經營上沒大的問題。大商鋪特別是商場的難點就比較多了，到底造多大面積？如何規劃？什么樣的特色經營才可以留住人？開發商從頭至尾都得碰到類似問題。目前，浙江各地許多商務樓建有裙房商鋪，后來辦公樓賣掉了，商鋪卻一直擱了兩三年甚至更多，有的被迫更改格局。
我想最重要的一點，就是要做好先期定位和規劃。比如汽車和家具銷售的場所，它們的高度不一樣，建筑的層高就有不同要求。如果建筑設計好了再招商，恐怕銷售時會帶來很多麻煩。因此，邀請商業咨詢機構先期診斷成為必要。大連的萬達房產在北京開發商業物業，他們與很多商業機構合作形成很好的聯盟，萬達開發到哪里，這些伙伴就跟到哪里，有力地支撐了樓盤的銷售和品牌知名度，雙方實現共贏，這是一種很好的模式。
商鋪更新要多嘗試
杭州資生顧問公司總經理 黃連友
今后沿街的線條式的商鋪仍然能夠經營下去，但塊狀是發展的一個重要方向。塊狀商鋪就會碰到入室經營的問題，傳統的消費者逛的往往是沿街商鋪，我覺得只要對建筑形態設計進行研究，比如說幾層高的樓宇，戶外做露臺廊道讓消費者迂回地逛上去，形成立體的“沿街商鋪”，這就可以嘗試。
另一方面，開發商還得研究商業業態的發展，上世紀80年代那時的商鋪，主要功能是貨物交換，實現物流需要；現在不一樣了，逛商街、商場已經加上親情、友誼和休閑等因素了，因此應開發建造內容更豐富的商街和大廈，或者稱它為“城市綜合體”。
目前，我們正參與紹興國際摩爾城的開發策劃，曾向開發商建議走這條路，然而紹興商鋪較特別，主要是紹興有實力的私營企業主和個體老板多，加上紹興人思想傳統內斂，一些位置較好的商鋪不缺買家，不過我們還是認為“城市綜合體”是商業物業開發的方向。
避免投資兩大誤區
沃爾德商業投資公司總經理 章藝龍
目前開發商在做商業物業的時候還存在一些誤區，比如現在流行的投資回報率，購買者有點像存銀行而不是買鋪。商鋪應該在有一定穩定性的基礎上，讓購買者看到更大的投資回報空間；也有的開發商會先不賣商鋪，等到區域做旺了再賣，越旺價格賣得越高。而對于經營者來說，他買或租商鋪的成本越高，經營回報自然也要高，否則就無法經營，因此開發商應該考慮給經營者利潤空間，二者雙贏才能將商鋪做旺。
多種形式結合經營
杭州順昌房產營銷總監 高廣志
前段時間在澳洲和新西蘭等地考察，我發現他們那里的商場面積很大，少則占地兩三萬平方米，大的五六萬平方米，而且它們往往與周邊的花園、公園都結合起來。
它們非常注重商業街與建筑的關系。比如建筑與建筑的接口處，他們會安排廊椅、冷飲吧、甚至麥當勞等來烘托商業氛圍；另外還有夜間的路燈和商場的落地窗等等。他們很多商場的玻璃窗不是平的，而是棱角突出，目的是盡可能地讓人們看到里面陳列的商品。
現在杭州的商鋪面臨這樣一個經營問題：如果全賣掉，開發商對其日后興旺心存僥幸；如果大量保留自已經營，資金積壓又是很厲害的。我個人認為，商業經營完全可以把自己經營、返租經營和散戶投資經營結合起來。這三類面積的比例，我們中都廣場是3∶3∶4。 |
