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政府在房地產(chǎn)市場中究竟應扮演什么樣的角色?這是深圳業(yè)主維權(quán)“明星”鄒家健近年來思考較多的一個問題。今年“3·15”前，這位曾獲2004年全國“3·15”貢獻獎提名的深圳景洲大廈業(yè)委會主任，結(jié)合自己的經(jīng)歷和觀感，對記者談起了他思考的結(jié)果。他認為，房地產(chǎn)市場需要的是服務(wù)型政府。
政府部門不應主動介入民事事務(wù)
“我們一般不主動介入小區(qū)的民事事務(wù)�！毕愀垡晃还珓�(wù)員說的這句話，鄒家健至今記憶猶新。
2003年9月，鄒家健曾專程去香港考察房地產(chǎn)市場。在香港行政署油尖旺區(qū)辦事處門口，他看到很多服務(wù)性質(zhì)的房產(chǎn)廣告、招貼和一些可以免費索取的光盤，“感覺就像賣手機的服務(wù)機構(gòu)”。
該辦事處一位公務(wù)員在了解鄒家健的來意后介紹說：“如果業(yè)主不找我們，我們一般不主動介入小區(qū)的民事事務(wù)，因為這樣做容易搞亂市場。另外，如果什么都介入，我們的人手也不夠，而增加人員又會增加納稅人的負擔�！�
對比之后，鄒家健得出了這樣的結(jié)論：“內(nèi)地的某些政府機構(gòu)可能對權(quán)力職能考慮得多一些，對服務(wù)職能考慮得少一些，尤其是平等服務(wù)�！彼J為，政府應該保持一種中立的態(tài)度來處理市場中的事務(wù)，而不是主動介入市場。
2001年，景洲大廈業(yè)委會炒掉原先開發(fā)商下屬的物業(yè)管理公司后，決定自己選擇新管家。然而，深圳市住宅局卻要求他們通過招標形式進行選擇。然而，在9名招標組成員中，該業(yè)委會只占3個名額，其余都是主管部門劃定的專家代表。
“這些專家，大都是房地產(chǎn)公司和物管公司的經(jīng)理人員�！编u家健說。招標前，住宅局還圈定了5家候選公司。結(jié)果，業(yè)主大會投票表決勝出的公司沒有中標，最后中標的公司在業(yè)主大會表決時比前者少150票。
鄒家健認為，上述實例就是政府直接介入市場的表現(xiàn)�！捌鋵�，國家招投標的管理辦法早已明確規(guī)定，私人物業(yè)不在國家招投標的范圍之內(nèi)�！编u家健說，“私有財產(chǎn)的物業(yè)管理服務(wù)和招聘完全沒有必要采用強制招標的辦法�！痹谒磥�，強制招標“直接侵害了全體業(yè)主的共同利益”。
尋找各方的利益平衡點
反思國內(nèi)房產(chǎn)維權(quán)的歷程，鄒家健提出個“三段論”：第一階段，消費者往往采取一些過激的方式，比如掛大幅標語、靜坐、游行等；第二階段，消費者日趨理性，主要通過法律途徑維權(quán)，但敗訴者居多；第三階段，消費者與房地產(chǎn)商、物業(yè)管理公司達到“三贏”局面，形成“和諧社區(qū)”。他認為“目前我們還處于第二階段”。
這幾年，鄒家健一直在探索邁向“第三階段”的路徑。他說：“業(yè)主、房地產(chǎn)商和物管公司是三個對立的矛盾體，我們也想像政府立法那樣，在三者之間尋找一個平衡點，盡可能地平衡各方的利益�！�
據(jù)鄒家健介紹，上述招投標活動結(jié)束一段時間后，景洲大廈又按《物業(yè)管理條例》的指引，由全體業(yè)主投票選聘了新的物管公司。今年他們又實行了“包干制”，改變了傳統(tǒng)的物業(yè)管理結(jié)算模式。
“從明晰小區(qū)產(chǎn)權(quán)入手，采用經(jīng)濟合同方式，按照市場經(jīng)濟運作規(guī)則，來約定房地產(chǎn)商、物管公司和業(yè)主之間的權(quán)利和義務(wù)，違約的一方受到政府公正地處罰�！边@就是鄒家健理想中的平衡點。
這里要面對的一個問題是：無論是信息的平衡，還是選擇的權(quán)利，消費者都處于明顯的弱勢地位。作為相對強勢的一方，房地產(chǎn)商、物管公司怎么才能自愿與消費者取得平衡?
鄒家健已意識到了這一點。他說：“目前房地產(chǎn)還屬于賣方市場，消費者要買房，除了找開發(fā)商很難有別的選擇。而消費者在買房時往往會迫于無奈而默許開發(fā)商設(shè)置一些‘霸王條款’。這些條款上了法庭后往往就成了對開發(fā)商有利的證據(jù)，消費者只能敗訴�！币虼耍ㄗh“政府對弱勢群體的需求給予適當扶持”。
政府應通過服務(wù)增加消費者選擇的空間
如今，各種“黃金樓盤”、“十佳樓盤”的評選，充斥著很多媒體的版面。房地產(chǎn)商或中介機構(gòu)也常常發(fā)佈一些有關(guān)市場狀況的預測報告。對此，鄒家健質(zhì)疑道：“這些信息權(quán)威嗎?可能做到公正嗎?”
“這種現(xiàn)象的存在，說明我們的政府部門監(jiān)管不到位，執(zhí)法的力度也不夠�！编u家健認為，“政府有關(guān)部門應組織權(quán)威人士制作服務(wù)性質(zhì)的年度房地產(chǎn)預測報告，併免費發(fā)放給公眾，以彌補消費者信息不足的弱勢�！�
對于當前媒體熱炒的“個人合作建房”，鄒家健認為“這不可能成為一個主流，但可以作為一種嘗試”。在他眼里，各種房地產(chǎn)糾紛以及有關(guān)房地產(chǎn)問題的爭論，根源就在于消費者缺乏選擇的權(quán)利。要想解決這些矛盾，必須增加消費者選擇的空間。
為此，鄒家健建議政府在引導企業(yè)合作建房的同時，直接向消費者提供更多的微利房、廉租房。他認為，政府如果采取這樣的措施，就能給消費者提供更多的選擇機會。因為在這種情況下，當房地產(chǎn)商將房價抬得很高時，消費者才敢于用腳投票，選擇不買，“也只有這樣才能讓更多的消費者安居樂業(yè)”。
鄒家健還提出具體的建議：“福利房、微利房應該只租不賣，以低租金讓沒錢的、錢少的人住得起房�！�
鄒家健以前就住在深圳市政府公務(wù)員住的一個微利房社區(qū)里，他拿自己舉例說：“我來深圳很多年了，開始買不起商品房，先是租然后是買這種微利房。后來我的經(jīng)濟狀況改善了，想住得寬敞點，就會去買商品房。但之前我會把微利房賣掉。我因此賺到了差價，可政府的資源、政府的補貼救濟卻損失了�！币虼怂J為，在當前社會流動性日益增強的背景下，政府提供福利房、微利房只租不賣，才能營造出良性的市場循環(huán)。 |
