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3月17日央行上調(diào)房貸利率的消息發(fā)布之后，社會反映異常熱烈。
可以說，這次央行的3•;16政策，最主要的目的就是要落實溫家寶總理在今年政府報告中提出的平抑國內(nèi)房地產(chǎn)價格過快上漲。而不是象不少房地產(chǎn)開發(fā)商所說的那樣，加息如此溫和對投資房地產(chǎn)者及高端的購房人群影響不大，而影響最大是那是中低端的購房者。因為，后者在乎加息成本上升對其購買之影響。更有媒體說，這次房貸門檻升高就是針對中低收入者購房而來。其實，這是對央行3•;16政策的嚴(yán)重誤導(dǎo)。
因為，3•;16政策對房地產(chǎn)市場影響可以分以下幾個方面：購買投資者、購房自住者、商業(yè)銀行、房地產(chǎn)開發(fā)商。對于購房投資者，利率的上升，自然是增加他們投資之成本，由于住房的流動性差、交易成本高，當(dāng)投資者面對繼續(xù)升息的不確定性而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格波動時，住房投資行為就一定會謹(jǐn)慎從事。在這意義上，對未來住房投資需求會有很大的抑制作用。
對購房自住者來說，又可以分為兩種類型，一是已購買房子的人，利率的上升，自然是增加了他們還貸成本。當(dāng)央行出臺加息政策時，他們只能被動的接受，否則，他就得采取或是提前還貸或是采取家庭住房重組、資產(chǎn)重組等方式來減少還貸負(fù)擔(dān)。
二是沒有購房并計劃進(jìn)入房地產(chǎn)市場的人。對于這些有人來說，目前市場上流傳著一種似是而非錯誤的說法，即就是利率的上升，使得一些中低收入者購房的愿望越來越渺茫。在這里為什么說是似是而非的說法呢？關(guān)鍵的問題就在于，這種說法是在一個前提假定下討論的：即今后的住房價格或是上升或是保持現(xiàn)有水平。如果是這樣，央行要出臺3•;16政策來平抑國內(nèi)房地產(chǎn)市場過快上漲價格嗎？而且既然已經(jīng)有決定要平抑過高的房價，房價下跌也就是必然了。假定房價下跌、利率上升，兩者同時變化，那么哪一者變化更為明顯呢？更具體地說，本金與利率相比，兩者同時變化哪一者變化大呢？這不是明顯的道理嗎？
更為重要的，利率快速上升，資金成本的增加，個人住房需求就會改變目前這種虛假繁榮而理性化。如果住房一旦理性化，整個市場住房需求就會下降，房價下降也就不可能避免。一旦房價下降，住房需求就會進(jìn)一步減少，房價會進(jìn)一步下降。這樣的一個循環(huán)房價向下走就不避免了。在這種情況下，個人購房本金更是會快速下降。本金的迅速下降，利率上升重要嗎？本金的快速下降，不正是為廣大中低收入民眾購買創(chuàng)造條件嗎？所以，希望廣大民眾不要受房地產(chǎn)商誤導(dǎo)，只要把本金與利率關(guān)系理清楚，誰是誰非不是很清楚嗎？
還有，這次房貸政策調(diào)整不僅在于讓優(yōu)惠利率回歸到同期商業(yè)貸款利率水平，而且要實行下限管理。對于后者，就是說，今后個人房貸利率不會僅固定在央行所管制的基準(zhǔn)利率上，而是會由商業(yè)銀行根據(jù)貸款人的信用狀況、收入水平、還貸能力等方面來確定個人住房貸款利率高低。如果一個人信用不好，在記錄上有污點，那么他所付出的貸款成本就會高。如果銀行審查發(fā)現(xiàn)個人的未來收入不確定，同樣也會提高現(xiàn)行個人貸款利率等。也就是說，這次調(diào)整個人住房貸款利率不僅在數(shù)量上調(diào)整，而是在機(jī)制上改革，讓各商業(yè)銀行根據(jù)不同的貸款人選擇不同的利率水平。在這種情況下，一是出于商業(yè)銀行自己的利益考慮，一是出于個人貸款者審核加嚴(yán)，個人住房貸款利率水平提高也就不可避免。在這種情況下，必然讓虛假的個人住房繁榮的需求得到有效抑制。特別是從長期看，這種貸款運作機(jī)制將改變銀行個人貸款行為，把一些過度投機(jī)房地產(chǎn)、一些信用不好的購房者拒之門外。
總之，央行3•;16政策就在于如何來平抑國內(nèi)過高的房地產(chǎn)價格，盡管這次的政策十分溫和，但央行一定會有密切關(guān)注，來看民眾對此政策的反映，然后再采取新的對策。同時，這也表明政府對平抑國內(nèi)過高的房價能力與信心，而不是房地產(chǎn)開發(fā)商所說的影響不大，而且估計還會有新的相關(guān)政策出臺。對于這次政策出臺是否有利中低收入民眾，并不是如房地產(chǎn)商所誤導(dǎo)的那樣，民眾只要想本金與利率變化的關(guān)系就知道利率的上升正是為民眾購房創(chuàng)造條件。這樣簡單的常識，希望民眾好好想想，不要誤解3•;16政策。 |
