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日前，國家稅務(wù)總局、中國人民銀行等政府部門的部分高層人士齊聚國務(wù)院新聞辦，就國務(wù)院發(fā)展研究中心歷時(shí)一年完成的《中國房地產(chǎn)稅收政策研究》報(bào)告展開研討，希望就即將啟動(dòng)的“中國房地產(chǎn)稅費(fèi)改革”方案達(dá)成一致。全國政協(xié)委員郭松海提交此提案，此舉目的之一是抑制房?jī)r(jià)猛漲。財(cái)稅專家章均解釋說，目前所謂的物業(yè)稅，其實(shí)就是即將開征的不動(dòng)產(chǎn)稅或稱房地產(chǎn)稅。
物業(yè)稅向誰收尚不明確
在剛剛結(jié)束的兩會(huì)上，全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海提交提案建議：“對(duì)空置房屋開征不動(dòng)產(chǎn)稅，政府政策引導(dǎo)多建經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房。”郭委員強(qiáng)調(diào)，因?yàn)榉课菔翘厥馍唐罚荒芟窆善币粯幼鳛樘摂M資產(chǎn)在不規(guī)范的市場(chǎng)里無節(jié)制地炒作。對(duì)空置房屋開征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，適度限制房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資行為。
據(jù)國家稅務(wù)總局有關(guān)人士介紹，新的房產(chǎn)稅，可能涉及征收不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，以及高檔豪宅可能要收較高的稅等等。模擬運(yùn)行的新房產(chǎn)稅初步方案，其中在二手房交易中，將征收5％的營業(yè)稅、20％至60％的所得稅、20％至60％的增值稅以及4％的附加稅。換言之，有利潤的房子，稅可能占到利潤的50％。而新房產(chǎn)稅是向買房人收，還是向開發(fā)商收，還是其他操作方式？該人士表示，目前尚不明確。
可能暫不涉及個(gè)人住宅
國務(wù)院發(fā)展研究中心相關(guān)人士表示，2005年將設(shè)計(jì)新稅制，并將于年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，為最終出臺(tái)不動(dòng)產(chǎn)稅提供決策基礎(chǔ)。國家財(cái)政部有關(guān)負(fù)責(zé)人透露，初始階段可能不涉及個(gè)人住宅，但最終將覆蓋城鄉(xiāng)所有房地產(chǎn)，包括經(jīng)營性和非經(jīng)營性不動(dòng)產(chǎn)。
財(cái)稅專家章均解釋說，不動(dòng)產(chǎn)稅即房地產(chǎn)稅是典型的財(cái)產(chǎn)稅概念，不是房產(chǎn)交易行為的稅收。如果征收不動(dòng)產(chǎn)稅，不僅可以縮小貧富差距，實(shí)現(xiàn)房多者多交稅，房少者少交稅，也可以改變?nèi)藗儗?duì)財(cái)產(chǎn)的投資分配。但最大的作用應(yīng)該是遏制炒房行為，因?yàn)橐啻谓欢悾捶康某杀炯哟蟆?nbsp;
針對(duì)房地產(chǎn)稅制改革問題，昨天，國家稅務(wù)總局地方稅務(wù)司有關(guān)人士表示，目前新房產(chǎn)稅還是處在研究和探索的階段，尚無實(shí)質(zhì)性措施。但值得關(guān)注的是，該人士透露，新房產(chǎn)稅可能將于今年年中選擇合適的城市進(jìn)行模擬運(yùn)行，目前試點(diǎn)城市尚未確定，而真正進(jìn)行實(shí)質(zhì)性試點(diǎn)還需要一段時(shí)間，而此前媒體上廣泛流傳的政府要選擇重慶、深圳、北京等城市做試點(diǎn)，僅僅是傳言。
物業(yè)稅為炒房者敲警鐘
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，炒房者一般會(huì)利用手中的資金再通過銀行按揭貸款吃進(jìn)多套房產(chǎn)，相當(dāng)一部分房產(chǎn)也沒有進(jìn)入租賃領(lǐng)域而是直接進(jìn)入了流通市場(chǎng)，在沒有房地產(chǎn)稅的情況下投資者可以坐等房產(chǎn)升值，而不必去擔(dān)心成本的消耗。但是房地產(chǎn)稅肯定會(huì)使手中握有多處房產(chǎn)的投資者感到壓力，并且會(huì)降低投資者的收益率。
開征房地產(chǎn)稅后，增加了保有時(shí)間財(cái)產(chǎn)的成本，因此在買房投資保值之前，一定會(huì)衡量買房投資是否合適，很多人會(huì)將買房投資的想法暫時(shí)擱置，降低購買欲望，這樣可以適當(dāng)給房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。另一部分已經(jīng)擁有幾套房產(chǎn)的人，因?yàn)楸Ｓ胸?cái)產(chǎn)的成本增加可能會(huì)賣房，這樣就增加了二手房市場(chǎng)的供應(yīng)。
房?jī)r(jià)理論上能降低34％
據(jù)估算，在目前的房?jī)r(jià)構(gòu)成中，稅費(fèi)及房產(chǎn)商利潤占到60％，建筑成本只占40％。如果開征房地產(chǎn)稅，開發(fā)成本就可以大幅下降，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著大降。據(jù)某地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)人士分析，由于地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)分70年交，也就意味著占住宅成本50％多的地價(jià)和相關(guān)稅費(fèi)在銷售時(shí)只需先繳納七十分之一，其余在剩余的69年中分別繳納，下降了（70－1）／70＝98.57％，表現(xiàn)在房?jī)r(jià)中，成本就下降了50％×98.57％＝49.29％。考慮到需求提高導(dǎo)致發(fā)展商在經(jīng)營中的其他因素，將其中的10％~15％份額據(jù)為己有，因此理論上有34％以上的降低幅度。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，稅改對(duì)房?jī)r(jià)下降是個(gè)有利因素，但房?jī)r(jià)能降多少以及在多大程度上起作用，這還要看其他因素的相互配合。因?yàn)榉績(jī)r(jià)下降，是一個(gè)市場(chǎng)行為，與房地產(chǎn)市場(chǎng)是否升溫以及百姓對(duì)房產(chǎn)的追求趨勢(shì)是密切相關(guān)的。房?jī)r(jià)取決于許多因素，不能說房地產(chǎn)稅開征就會(huì)降房?jī)r(jià)。對(duì)于理論降幅，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，就目前實(shí)際情況來看，房?jī)r(jià)的下降幅度不可能如此明顯，主要原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)是區(qū)域性市場(chǎng)，房?jī)r(jià)取決于市場(chǎng)的供需關(guān)系。 |
