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“我的購房合同上寫明是2004年10月份交房，可是到現在開發商也沒有交房，請問我應該怎么辦？開發商應該向我賠償嗎？”
“今年2月份開發商要我們一期的業主去收房，可是開發商并沒有相關部門出具的可以交房的資質證明？如果我們收房后出現了質量問題該怎么辦？”
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本刊“幫您打聽”及“房產糾紛實錄”欄目的服務熱線頻頻響起，而這其中有近八成都是有關交房以及房屋質量問題的咨詢和投訴。為此，湖北首義律師事務所的熊學軍律師應本刊之邀就購房者關注的焦點問題答疑解惑，為您維護自身權益提供合法依據。
逾期交付
常見原因:商品房逾期交付現象實踐中非常普遍，究其原因，由于房地產項目的具體情況不同，原因也五花八門，但概括起來可以分為兩類：一類是不可歸責于開發商的原因，另一類是可歸責于開發商的原因。
不可歸責于開發商的原因，指法律規定或者合同約定的允許延期交房的原因。法律規定允許延期交房的原因，指不可抗力，即不能預見、不能避免并不能克服的客觀情況，如發生水災、地震、戰爭、政府管制等，影響工程施工進度，進而導致商品房逾期交付。合同約定的允許延期交房的原因，指當事人在商品房買賣合同中約定的可以延期交房的原因，常見的有如下兩類原因：（1）不可歸責于開發商的客觀原因，例如工程施工過程中遭遇重大技術困難，致使工期拖延；因不可歸責于開發商的政府或政府主管部門的行為導致與商品房交付使用有關的證件頒發遲延等。（2）可歸責于購房者的原因，例如購房者未付清房價款（包括建筑面積增加部分的房價款），導致開發商行使順序履行抗辯權，拒交房屋；購房者未及時受領房屋，導致交房延期等。
可歸責于開發商的原因，指法律規定或者合同約定的允許延期交房的原因之外的原因，實踐中此類原因主要包括：（1）工程施工延誤；（2）設計變更，導致工期延誤；（3）施工過程中遭遇外界干擾，導致工期延誤；（4）開發商未能及時取得房屋竣工驗收備案證明，導致房屋無法交付；（5）開發商交房時設定不合理的交房條件，如要求簽訂物業管理合同并繳納一定月份的物業管理費，要求交納不合理的配套費，遭到購房者反對，導致房屋無法交付；（6）由于房屋存在嚴重影響正常使用的質量問題，購房者拒收房屋，導致延期交付。
可歸責于開發商的原因發生后的處理：此類原因發生后，開發商應依據合同約定承擔逾期交房的違約責任。合同對違約責任約定不明的，購房者可以催告開發商在三個月的合理期限內交房，逾期仍未交房的，購房者有權解除合同。處理辦法:不可歸責于開發商的原因發生后的處理：（1）不可抗力發生后，開發商應當在合同約定的時間內書面通知購房者，并應當在合理期限內提供證明。視不可抗力的影響期限，開發商可相應延期交房，且無需承擔違約責任；如導致合同無法履行，雙方均可解除合同，互不追究違約責任；但開發商逾期交房后才發生不可抗力的，不能免除責任。（2）合同約定的允許延期交房的原因發生后，如果此類原因屬于不可歸責于開發商的客觀原因，需延期交房的，開發商可視其影響期限，相應延期交房，并在合同約定的時間內書面通知購房者，且無需承擔逾期交房的違約責任；如果此類原因屬于可歸責于購房者的原因，則逾期交房的責任由購房者承擔，而與開發商無關，開發商還可依合同約定追究購房者的違約責任。
可歸責于開發商的原因，指法律規定或者合同約定的允許延期交房的原因之外的原因，實踐中此類原因主要包括：（1）工程施工延誤；（2）設計變更，導致工期延誤；（3）施工過程中遭遇外界干擾，導致工期延誤；（4）開發商未能及時取得房屋竣工驗收備案證明，導致房屋無法交付；（5）開發商交房時設定不合理的交房條件，如要求簽訂物業管理合同并繳納一定月份的物業管理費，要求交納不合理的配套費，遭到購房者反對，導致房屋無法交付；（6）由于房屋存在嚴重影響正常使用的質量問題，購房者拒收房屋，導致延期交付。
因可歸責于開發商的原因導致逾期交房的，購房者可以與開發商協商解決，如協商不成，可根據合同中約定的爭議解決方式向法院起訴或向仲裁機構申請仲裁。但無論是向法院起訴還是申請仲裁，購房者均需注意如下問題：（1）符合法律規定或合同約定的解除合同條件的，購房者如選擇解除合同，應書面通知開發商，并在解除權行使期限內行使此權利（合同約定了解除權行使期限的，從其約定；未作約定的，應當在達到解除合同條件之日起一年內行使；如果開發商已催告購房者明確是否解除合同，則購房者應當在三個月的合理期限內行使解除權），否則將喪失解除權，不能解除合同，而只能要求開發商繼續履行合同并承擔違約責任。（2）符合解除合同條件，購房者選擇繼續履行合同的，或者逾期交房尚未達到解除合同條件的，購房者可按合同約定追究開發商逾期交房的違約責任。
質量問題
商品房質量問題，關系到購房者切身利益，是房地產領域消費者投訴的熱點問題之一。那么，在商品房出現質量問題后，購房者該如何正確維護自己的合法權益呢？
1、首先應查清導致商品房出現質量問題的原因。
因開發商施工質量問題導致商品房出現質量問題，開發商應承擔責任，但如因購房者自己的原因（如使用不當或裝修不當）、不可抗力及其他不可歸責于開發商的原因所致，則開發商不應承擔責任。因此，查清導致商品房出現質量問題的具體原因，很有必要。實踐中，判斷商品房出現質量問題是否因開發商施工質量問題所致，有時候憑直觀就可判斷，有時候憑直觀則很難判斷，需用進行鑒定。例如衛生間漏水，在樓上的業主裝修、改造過衛生間的情況下，就很難判斷漏水是因開發商施工質量問題所致還是因樓上的業主裝修、改造衛生間不當所致，只有通過鑒定才能發現真實原因。
2、因開發商施工質量問題導致商品房出現質量問題的，應查清質量問題是否發生在商品房保修期內。
我國實行商品房質量保修制度，除地基基礎及主體結構保修期為設計文件規定的合理使用年限外，其他項目保修均有期限的限制。關于商品房項目的保修期，國家規定有最低保修期，開發商制定的《住宅質量保證書》承諾的保修期不得少于國家規定的最低保修期。因開發商施工質量問題導致商品房出現質量問題，如發生在保修期內，開發商應承擔責任；如發生在保修期屆滿后，開發商不承擔責任。
3、因開發商施工質量問題導致商品房在保修期內出現質量問題，需區分質量問題對房屋正常使用的影響程度，分別處理。
因開發商施工質量問題導致商品房在保修期內出現質量問題，嚴重影響正常使用的，購房者有權解除合同，并要求開發商賠償損失。實踐中，此類嚴重質量問題一般包括：（1）房屋地基基礎及主體結構經鑒定不合格；（2）室內環境質量經檢測不合格的（指室內建筑、裝飾材料的放射性指標超過規定限量，室內空氣中氡、游離甲醛、苯、氨及總揮發性有機化合物的濃度超過規定限量）；（3）房屋凈高不符合工程建設強制性標準；（4）房屋外墻、頂棚大面積或多處滲漏水，嚴重影響正常使用的；（5）房屋存在嚴重影響正常使用的其他質量問題。
因開發商施工質量問題導致商品房在保修期內出現質量問題，未嚴重影響正常使用的，購房者不能要求解除合同，只能要求開發商負責保修。開發商拒絕修復或者拖延修復的，購房者可以自行修復或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由開發商承擔。
層高縮水
商品房層高縮水糾紛如何處理，由于我國現行立法無具體規定，而合同當事人由于種種原因，往往在商品房買賣合同中沒有約定，導致此類糾紛的處理無法可依。
賠償依據:在房屋建造標準相同的情況下，商品房銷售價格主要受地段、配套設施狀況及供求關系等因素的影響，商品房層高對商品房銷售價格的影響不大，甚至微乎其微。開發商在開發某個項目時，允許建造的商品房總面積已確定，開發商并沒有因為層高縮水而可以建造更多面積的商品房銷售，而商品房銷售是按房屋建筑面積計價的，不是按房屋層高或體積計價的，開發商因為某種原因導致商品房層高縮水，除了節省一些工程造價外，并未因此獲得其他的額外利益。
商品房實際層高如符合工程建設強制性標準，層高縮水一般而言對業主使用房屋的影響不大。但也應區分不同類型的房屋，具體情況具體分析。就住宅及寫字樓而言，室內上層空間的利用價值不大甚至無利用價值，層高縮水對業主的影響主要是可能產生空間壓抑感。而這種空間壓抑感是一種精神體驗，是否存在因人而異，即使存在也無法用金錢來衡量；對于商鋪，層高縮水不僅可能產生空間壓抑感，也有可能影響房屋的使用價值，因為業主可能會利用室內上層空間，層高縮水對業主使用房屋可能會產生一定的影響，但是否有影響及具體影響程度，也應具體情況具體分析。商品房實際層高如不符合工程建設強制性標準，層高縮水對業主使用房屋影響較大，甚至產生嚴重影響。
商品房層高縮水屬于違約行為，開發商應承擔違約責任。由于不能強制要求開發商將層高恢復到約定層高，業主只能要求開發商賠償損失。業主在索賠時，需證明所受損失的具體金額，但往往無法證明這一點。
處理方法:在商品房買賣合同對于層高縮水如何處理已有約定的情況下，應按合同約定處理。在合同未作約定的情況下，圍繞上述問題的處理，出現了如下幾種有代表性的觀點：
方法一：按層高縮水比例賠償
此觀點認為，應按層高縮水比例確定賠償額，具體計算公式如下：賠償額=層高縮水比例×房價款。筆者認為此觀點不能成立，理由如下：（1）既沒有法律依據，也沒有合同依據，而且有悖于現行法律規定及合同約定。因為無論是按現行法律規定還是按合同約定，商品房是按建筑面積計價的，并不是按層高計價的。（2）缺少合理性。商品房層高對商品房銷售價格的影響不大，甚至微乎其微，將層高作為影響商品房銷售價格的關鍵因素，顯然與事實不符。
方法二：按體積縮水比例賠償
此觀點認為，應按商品房體積縮水比例確定賠償額，具體計算公式如下：
賠償額=體積縮水比例×房價款。此觀點實際上為上一種觀點的翻版，同樣不能成立，具體理由同上。在此需強調的是，人類使用房屋，主要利用的是室內下層空間，人類是在樓板、地板之上從事各種活動，不是飄浮在室內從事活動，故此觀點更經不起推敲。
方法三：自由裁量說
此觀點認為，在現行法律沒有規定、合同也沒有約定層高縮水如何處理的情況下，法院或仲裁機構得行使自由裁量權，根據個案情況，酌情裁決一定金額的賠償金。此觀點被全國許多法院所采用，從全國已公開的判例來看，與房價款總額相比較，法院對層高縮水判賠的金額都是象征性的，根據層高縮水程度及房價款大小，法院判賠的金額從幾千元至1萬余元不等。筆者認為，此觀點盡管有一定的合理性和合法性，但在業主實際損失無法確定的情況下，法院行使自由裁量權判賠一定金額實際上有悖于《合同法》上述立法精神。而且，由于是根據個案情況行使自由裁量權，故法院或仲裁機構個案判賠的金額具有不確定性。
筆者認為，在我國現行法律框架下，以開發商因層高縮水節省的工程造價及利息（從業主付清房價款之日起算，按存款利率計息）作為賠償標準，更為公平、合理，而且符合現行立法精神。在現行法律框架下，如果因業主無法證明其因層高縮水所受損失的具體金額而不予判賠，無疑是對業主的不公平，也有違法律的基本原則。如果由法院或仲裁機構行使自由裁量權，判賠一定金額，而不考慮開發商節省的工程造價及利息，要么因判賠金額超過開發商節省的工程造價及利息，對開發商不公平，要么因判賠金額低于開發商節省的工程造價及利息，偏袒了開發商，對業主不公平。在此情況下，以開發商因層高縮水節省的工程造價及利息作為賠償標準，對雙方都公平，也易于為雙方所接受。 |
