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加息0．2％其實并不足以讓投資客難以承受或者無利可圖。但是僅5個月內連續加息兩次，顯然是國家宏觀政策抑制房產投機的一個信號，給一些投資客帶來很大的心理壓力，部分獲利不菲的炒房者已經開始拋售手中的房子。
北京：加息造成投機客“輕微腦震蕩”
北京我愛我家金融理財部總監康勝在接受《經濟參考報》記者采訪時說，近來轉按揭業務比2月底3月初增加了15％至17％，另外，咨詢轉按揭的客戶也明顯增多。比如我們有位客戶，手頭囤有CBD核心區域某樓盤5套房，近日出手了3套。他以每平方米不到7000元買進，賣出時每平方米價格已經上萬。他說，那么多房子套在手上，加息后心理壓力很大，趁著利潤不錯趕緊賣出套現，心里才踏實。
用少部分的首付，套取銀行20年甚至20年以上的貸款，然后借助短期轉手買賣，賺取“差價”的炒房人，在此次加息中受影響最大。記者在采訪中了解到，這一類炒房人紛紛在調整自己的投資策略，有的由出租轉為出售，有的準備提前還貸，有的再購置一些房產的投資計劃暫時停下。近日記者在中介機構了解到的最新情況正與這種拋盤心理相對應，部分投資型買家開始拋售手中物業，并且價格上有所松動，從前可能因為買家萬八千的還價，賣家會拒絕交易，現在幾千乃至上萬塊錢都可以商量。
記者的一位朋友介紹說，他有一做家裝生意的親戚是老北京，擁有四處房產，一處為公房，一處為準備自住的新房，兩個投資項目一處是公積金貸款，首付為10％，另一處是商業貸款，首付為30％。此次加息讓他作出的決定是，賣掉公房，將首付為30％的投資房的商業貸款一次性還清。他說，國家連續兩次加息，雖然幅度都不大，但是從國家宏觀調控政策來看，加息必然跟減息一樣都是一種周期性調控，也就是說階段性加息一定會持續下去，絕不止一次兩次，而持續加息的話，像他這樣主要依靠銀行貸款的投資人就扛不住了。
“近來只是從業務部門反映的情況看加息帶來的二手房拋售跡象，到4月底5月初會有具體的統計數據出來�！笨祫俑嬖V記者，本次加息對于低端二手物業房源來說沒有太大的影響，因為大多為已購公房，其業主并不存在還貸壓力問題，而對于二手高端物業來說，由于多為貸款購買的商品房，二次加息后業主還貸成本加大，所以他們會拋售已購房屋以減輕還貸壓力，二手高端物業的房源將會得到一定釋放。
上海：“復合型政策”開始平穩房價
自央行提高房貸利率以來，上海政府的跟進政策也迅速出臺，一個個連續不斷的嚴控消息，已經開始讓部分炒房者信心動搖。從上周起，盡管房價還沒有出現大的回落，但讓不少炒房者不得不開始退出“投機列車”。記者近日了解到，雖然在不少上海小區，房屋銷售情況依然比較火爆，但相應的房價并沒有再繼續2004年的瘋狂漲勢，房價已經進入了平穩階段。
據上海市有關機構統計，近期的上海二手房市場交易增幅約在15%左右，但相應的房屋價格并沒有出現太大變化。上周末，記者在房產之窗、上海熱線等網站的二手房掛牌處查詢后發現，上述網絡交易平臺上的確出現了二手房網上掛牌顯著放量的跡象。在央行采取調高房貸利率措施之前，浦東地區的掛牌房源多在200到300套之間，在央行調高房貸利率措施后，掛牌房源明顯增多，浦東地區的掛牌房源已經增加到了400到500套左右。網站的工作人員對記者表示，其中雖然存在重復掛牌的可能，但比較而言，房源掛牌量激增的趨勢已經顯現。
康勝告訴記者，盡管對上海房價以后的走勢還難以做出準確的判斷，但從其目前的二手房市場掛牌情況可以看出，不少炒房者的心態已經開始發生了變化。因為不少炒房者都是通過銀行信貸資金來進行炒作的，有的炒房者手里有十幾套到幾十套房子，房貸利率提高后，對其資金運作還是會形成壓力的，此輪緊縮政策將會對炒房團造成遏制。
據康勝分析，此輪緊縮政策確實對一部分投資者造成了影響，但到目前為止并沒有造成較大的拋售壓力，大部分投資者還是認為人口、經濟動力、持續的城市化才是帶動房地產行業長期發展的因素。在一個比較長的時間段里，中國的房價還是有一定上漲空間的，在這種預期下，一些炒房者可能開始轉做長線。
超前需求拉動房價上行的誘因
面對上海樓市近期的重重陰云，國內專家們都給予了極大關注。國務院發展研究中心信息中心主任程秀生認為，國外的房價一般是收入的5至6倍，發達國家還要低于這個數字。現在江浙地區不少城市的房租和售房價出現不平衡。一般情況下，15年的房租應該等于售房價。而按現在這些城市的房屋出租價格看，租房總價低于售房總價。原因是，投資性購房的空置率越高，進入二級市場的數量就越多，房租就越便宜。這從一個側面說明，目前炒房因素仍是推動房價上漲的力量。所以，提高利率有利于擠掉有些地區的樓市泡沫。另有一些專家則更加直白地表示，上海畢竟是此輪房價走牛的領頭羊，如果上海房價或者其市場參與者的行為發生變化的話，將對今年整個房地產市場產生較大影響。
究竟誰是房價虛高的主要推動者？花旗集團在2月份推出的報告指出，內地房地產市場的需求依然旺盛，持續增加的購房需求勢必推高房價。而上海《解放日報》的一項抽樣調查顯示，該市參與調查的25個小區居民中，有26．55％的購房者是出于投資或投機。人們所熟知的溫州炒房團，更是這方面的典型。民間的說法是，其炒房資金高達1500億元左右。
國務院發展研究中心金融研究所所長夏斌認為，目前房價虛高，一方面是供求關系使然，另一方面則是因為土地供應價格過高。他說，一些開發商的肆意炒作，某些媒體不負責任的輿論誤導，個別房地產大腕別有用心的言論，使人們形成了強烈的房價上漲預期，從而有一部分人提前消費進入購房者的行列。這部分超前需求才是拉動房價上漲的主要動因。
夏斌的觀點與建設部一些專家的觀點暗合。建設部政策研究中心去年10月就在《怎樣認識當前房地產市場形勢》的研究報告則強調，國內房價猛漲，既不是商品房供不應求，也不是居民對住房需求增大，而在于社會普遍的經濟預期對房價的影響。另外，建設部政策研究中心去年10月在其研究報告中稱，“招（標）、拍（賣）、掛（牌）制度存在明顯的缺陷，短期內容易推動地價上漲”，當前房價上漲的主要原因是地價上漲和商品房檔次明顯提高。
機構預測年中將有可能再加息
雖然3月29日央行行長周小川在接受人民日報專訪時表示，近期將不會專門針對房屋貸款出臺單獨的利率政策，有可能通過基準利率的調整來控制房地產價格。但近日的一項調研表明，10家中外金融機構普遍預計中國今年還將有升息舉措，幅度為27到50個基點不等，其中還有兩家機構認為全年有二度升息的可能性。
這項調查是基于10家機構分析師展開的，其中包括匯豐銀行、渣打銀行、JP摩根、高盛、國泰君安、申銀萬國、海通證券等國內外知名金融機構。分析師們均表示，政府有必要采取調高基準利率的手段，控制目前中國經濟較高的通貨膨脹和投資反彈壓力。
調查結果顯示，10家受訪機構無一例外預計中國今年將有升息舉措，其中有6家預計相應政策將在第二季度出臺，而另外4家則認為在下半年。渣打銀行認為將于第二和第三季度連續分別加息27個基點，JP摩根則預計在第二季度加息32個基點之后在第四季度還將加息30個基點。在加息幅度方面，高盛預估的幅度最大，為50個基點。另外，還有6家機構認為將與去年10月的那次升息幅度相同，即27個基點。
申銀萬國證券研究所的宏觀經濟研究員李慧勇表示，從目前的經濟數據以及情況來看，加息的壓力非常大，尤其是第二季度。但是由于央行3月17日才對商業銀行自營性個人住房貸款政策進行了調整，政策層需要2至3個月時間來觀察實施效果，因此在二季度出臺相關政策的可能性不大�！叭绻搅四莻�時候通脹壓力和固定資產投資仍然保持在較高水平，政府肯定會再想辦法解決的。因此加息的時間最早應該是7月份�！崩罨塾骂A測說。
易憲容提示不要誤解房貸新政
中國社會科學院金融研究所金融發展與金融制度室主任易憲容表示，不管是加息還是利率調整，都是央行針對需求做出的調整，主要對象并不是買房的普通老百姓，目的在于落實溫家寶總理在今年政府報告中提出的平抑國內房地產價格過快上漲，抑制過度的投機性購房。
事實是，購房總價下降1%或者少上漲1%所節約的購房支出，就足以抵償利率提高18%所增加的利息負擔。只要房價下降，利率上漲所增加的負擔比不上本金下降所節約的成本。而且，利率上調的幅度越大，房價下降幅度會越大；利率上調越快，房價下降越快。對購房者造成沉重負擔的主因還是房價，利息調升抑制以至打壓房價，有利于減輕購房者的負擔。前些年實行低利率政策雖使購房者的利息支出負擔保持在較低水平，但房價的猛漲卻使購房者吃盡苦頭。反過來，調升利率雖然增加了貸款利息支出，但若抑制房價措施奏效，房價回調，購房者的總負擔不會加重，甚至會有所減輕。換個角度說，升息的積極作用只有在抑制了房價漲勢以至降低了房價時，購房者才能真正獲益。
盡管這次政策調整十分溫和，但央行一定會密切關注，觀察和研究各方面對此政策的反應。估計還會有新的相關政策出臺。希望廣大購房者仔細思量，切不可誤解房貸新政。易憲容解釋說，3.16政策對于購房投資者來說，利率的上升，自然會增加他們投資成本，但如果住房交易中所獲得利潤遠遠高于所增加之成本，那么購房投資者就不會退出市場。但由于住房的流動性差、交易成本高，當投資者面對繼續升息的不確定性而導致房地產價格波動時，也一定會謹慎，特別是當在政府一系列組合拳的重擊下，必將使投資者陷入“風險大利潤薄”的境地。在這樣的情況下，老百姓現在購房，還需要三思而后行。 |
